50 phòng trọ cho thuê biến khu đất ế thành 'mỏ vàng'

Thất bại khi dùng đất làm bãi giữ xe, mở quán cà phê, chủ đầu tư bỗng trúng lớn khi xây khu trọ 5 tầng với 50 phòng cho thuê.

Những ngày gần đây, nhiều ý kiến cho rằng nhà ở cho thuê dành cho người lao động nên được xây dựng ở những khu đất rẻ, xa trung tâm để giảm chi phí đầu tư. Tuy nhiên, từ một trải nghiệm thực tế gần nơi mình sinh sống, tôi cho rằng cách tiếp cận đó có thể bỏ lỡ giá trị lớn nhất mà nhà ở cho thuê mang lại.

Năm 2019, gần nhà tôi có một khu đất ba mặt tiền nằm cách khu công nghiệp khoảng 500 m. Đây là khoảng cách đủ gần để người lao động có thể đi bộ đi làm. Hiện nay, nhìn vào vị trí đó, nhiều người sẽ nghĩ đây là một khu đất có giá trị thương mại cao. Nhưng thực tế trước khi khu nhà trọ xuất hiện, mảnh đất này đã nhiều năm không được khai thác hiệu quả.

Có thời gian nơi đây chỉ được sử dụng làm bãi giữ xe. Chủ đất từng thử mở quán cà phê nhưng không thành công. Họ cũng từng tính toán xây văn phòng cho thuê, nhưng theo đánh giá của ngân hàng thì khu vực này không có nhiều tiềm năng cho loại hình đó. Cuối cùng, chủ đầu tư lựa chọn một phương án tưởng như kém hấp dẫn hơn: xây một khu nhà trọ 5 tầng với khoảng 50 phòng cho thuê.

Công trình được xây dựng khá bài bản với hệ thống phòng cháy chữa cháy, hành lang và lối thoát hiểm đầy đủ. Khi mới đưa vào hoạt động, giá thuê chỉ khoảng một triệu đồng mỗi phòng. Đến nay giá thuê tăng lên khoảng 1,5 triệu đồng nhưng hầu như luôn kín chỗ. Đó là một mức giá gần như thấp nhất so với các khu nhà trọ xung quanh.

>> Căn hộ 1,9 tỷ đồng tăng lên gần 4 tỷ vì tôi chờ đủ tiền mới mua

Điều đáng chú ý là thành công của dự án không nằm ở những phòng trọ phía trên. Toàn bộ tầng trệt được sử dụng làm mặt bằng kinh doanh. Những mặt bằng chỉ khoảng 15 m2 nhưng hiện được cho thuê với giá khoảng 9 triệu đồng mỗi tháng. Trong khi đó, nhiều căn nhà mặt tiền ở khu vực khác đang gặp khó khăn vì sức mua suy giảm, các mặt bằng dưới tầng trệt của khu nhà trọ này vẫn luôn sôi động. Lý do rất đơn giản: nơi đây có dòng người ổn định.

Khoảng 50 phòng trọ đồng nghĩa với hàng chục, thậm chí hơn 100 người sinh sống thường xuyên. Những người này cần ăn uống, mua sắm, sửa xe, gửi hàng, sử dụng các dịch vụ thiết yếu mỗi ngày. Chính nhu cầu đó đã kéo theo hàng loạt hoạt động kinh doanh xung quanh. Một khu chợ tự phát dần hình thành. Các cửa hàng dịch vụ xuất hiện ngày càng nhiều.

Sau đó, tuyến xe buýt đi qua khu vực cũng bố trí một điểm dừng ngay trước tòa nhà. Khu vực trở nên thuận tiện hơn cho việc đi lại của người lao động.
Từ một khu đất từng bị đánh giá là khó khai thác, nơi đây dần trở thành một điểm dân cư và thương mại sôi động.

Câu chuyện này khiến tôi nhận ra rằng nhà ở cho thuê không chỉ là nơi ở. Nếu được đặt đúng vị trí, nó có thể tạo ra giá trị kinh tế cho cả khu vực. Đó cũng là điều tôi mong các chương trình nhà ở cho thuê của Nhà nước cân nhắc.

Người lao động cần một nơi ở thuận tiện cho việc đi làm, tiếp cận giao thông công cộng và các dịch vụ thiết yếu. Một khu nhà ở cho thuê nằm gần khu công nghiệp, gần các tuyến giao thông chính hoặc gần các trung tâm việc làm có thể tạo ra nhiều giá trị hơn rất nhiều so với một khu nhà giá rẻ nằm tách biệt.

Quan trọng hơn, nhà ở cho thuê của Nhà nước cũng không nên được đầu tư quá cao cấp để cạnh tranh trực tiếp với căn hộ thương mại cho thuê. Hiện nay, khu vực tư nhân đã và đang cung cấp hàng triệu chỗ ở cho thuê cho người dân. Từ phòng trọ, căn hộ mini, đến căn hộ thương mại, đây là nguồn lực rất lớn mà xã hội đã đầu tư trong nhiều năm.

Nếu Nhà nước sử dụng nguồn lực ngân sách để xây những khu nhà cho thuê có chất lượng tương đương hoặc cao hơn căn hộ thương mại nhưng áp dụng giá thuê thấp nhờ trợ cấp, điều đó có thể làm suy giảm động lực đầu tư của khu vực tư nhân. Khi nguồn cung hiện hữu không được khai thác hiệu quả, nhiều căn hộ thương mại có thể rơi vào tình trạng bỏ trống hoặc hoạt động kém hiệu quả, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Vai trò phù hợp hơn của Nhà nước là nâng cấp điều kiện sống của người lao động so với các khu nhà trọ truyền thống. Các căn hộ không nhất thiết phải quá rộng hay có nhiều tiện ích đắt đỏ, nhưng cần bảo đảm an toàn, vệ sinh, chất lượng sống và mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người thuê.

Nhà ở cho thuê vì thế không nên chỉ được nhìn nhận như một khoản chi an sinh. Nó có thể là một khoản đầu tư phát triển. Một khu nhà ở được đặt đúng vị trí có thể tạo ra dòng người. Dòng người tạo ra thương mại. Thương mại tạo ra việc làm và nguồn thu. Nguồn thu lại giúp duy trì chất lượng công trình trong dài hạn. Bài toán ở đây là làm thế nào để mỗi khu nhà ở cho thuê trở thành một cộng đồng dân cư có khả năng tự tạo ra giá trị kinh tế cho chính mình và cho khu vực xung quanh?

Minh Khang