Bất động sản tiếp tục tăng giá, Chính phủ Hàn Quốc đứng trước bài toán khó

Bất động sản Hàn Quốc tiếp tục duy trì xu hướng tăng giá. Căn hộ tại Seoul và khu vực vùng thủ đô ghi nhận nhiều giao dịch ở mức giá cao kỷ lục mới.

Đáng chú ý, hơn một nửa số giao dịch căn hộ thuộc phân khúc 1,5 - 2 tỉ won (1,1 - 1,5 triệu USD) trong tháng 7-2026 được thực hiện ở mức giá cao nhất từ trước đến nay, cho thấy đà tăng giá đang lan rộng sang các phân khúc có giá trị cao.

Những mức tăng kỷ lục mới

Số liệu do nền tảng bất động sản Zigbang công bố ngày 10-8 cho biết tỉ lệ giao dịch căn hộ đạt mức giá cao kỷ lục mới trong phân khúc 1,5 - 2 tỉ won tại vùng thủ đô Seoul đã tăng từ 47,9% cùng kỳ năm 2025 lên 53,8% trong tháng 7-2026. Đây là tỉ lệ cao nhất trong tất cả các phân khúc giá.

Đà tăng cũng được ghi nhận rõ rệt ở các nhóm giá thấp hơn. Tỉ lệ giao dịch lập đỉnh mới đối với căn hộ có giá từ 600 triệu đến 900 triệu won tăng từ 6,5% lên 20,7%, tăng 14,2 điểm phần trăm. Ở phân khúc 900 triệu - 1,2 tỉ won, tỉ lệ này tăng từ 16,1% lên 36,7%, tương ứng 20,6 điểm phần trăm.

Mức tăng mạnh nhất thuộc về phân khúc 1,2 - 1,5 tỉ won. Tỉ lệ giao dịch đạt mức giá cao kỷ lục mới tăng từ 23,4% lên 47%, tăng 23,6 điểm phần trăm chỉ trong vòng một năm. Trong khi đó, tại nhóm căn hộ có giá từ 300 triệu won trở xuống, tỉ lệ giao dịch lập giảm từ 3,5% xuống 1,5%. Nhóm 300 - 600 triệu won chỉ tăng nhẹ từ 4,1% lên 5%.

Những số liệu trên cho thấy thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt theo giá trị bất động sản. Các căn hộ có giá trị từ 600 triệu won trở lên đang chứng kiến tỉ lệ thiết lập mức giá mới tăng mạnh hơn nhiều so với nhóm giá thấp.

Theo Ngân hàng KB Kookmin, tính đến ngày 13-7, giá bán căn hộ tại Seoul tăng 1,05% so với tháng trước. Mặc dù thấp hơn mức tăng 1,07% của tháng 6, đây vẫn là mức tăng đáng kể trong bối cảnh các biện pháp kiểm soát tín dụng và bất động sản đang được siết chặt.

Đáng chú ý, giá căn hộ tại quận Jungnang tăng 2,08% và Gangbuk tăng 2,01%, cho thấy đà tăng không còn chỉ tập trung ở các khu vực giàu có phía Nam Seoul.

Vừa kiểm soát đà tăng giá, vừa đẩy nhanh nguồn cung

Diễn biến này đang đặt Chính phủ Hàn Quốc trước bài toán khó: vừa kiểm soát đà tăng giá, vừa phải đẩy nhanh nguồn cung nhà ở.

Chính phủ của Tổng thống Lee Jae Myung đã liên tiếp tổ chức các cuộc họp về chính sách bất động sản nhằm tìm cách tăng quy mô nguồn cung và rút ngắn thời gian đưa nhà ở ra thị trường.

Ngày 7-8, Tổng thống Lee Jae Myung chủ trì cuộc họp thứ hai về chính sách bất động sản kéo dài 6 giờ, tập trung vào các biện pháp thúc đẩy nguồn cung và hỗ trợ tài chính cho việc xây dựng nhà ở.

Tổng thống yêu cầu các bộ, ngành đổi mới mạnh mẽ cách làm, đưa ra những quyết định mang tính chuyển đổi nền tảng để tăng tối đa lượng nhà ở và đẩy nhanh nhất thời điểm cung cấp ra thị trường.

Động thái diễn ra trong bối cảnh giá nhà tại Hàn Quốc tăng liên tục trong nhiều tháng. Số liệu thống kê cho biết giá nhà đã tăng 13 tháng liên tiếp tính đến tháng 6-2026, trong đó tháng 6 ghi nhận mức tăng mạnh nhất kể từ tháng 11-2021.

Bên cạnh việc thúc đẩy nguồn cung, Chính phủ Hàn Quốc đang xem xét điều chỉnh chính sách thuế bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ và giảm áp lực giá.

Trong kế hoạch cải cách thuế năm 2026 công bố đầu tháng 8, Chính phủ Hàn Quốc đề xuất tăng thuế đối với một số chủ sở hữu nhiều nhà và bất động sản có giá trị cao, đồng thời giảm hoặc điều chỉnh nghĩa vụ thuế đối với người sở hữu một căn nhà và thực sự cư trú tại đó.

Theo đề xuất, với hộ gia đình chỉ sở hữu một căn nhà có giá trị dưới 3 tỉ won, gánh nặng thuế có thể giảm; trong khi các căn nhà có giá trị từ 3 - 4 tỉ won sẽ chịu mức điều chỉnh tăng dần và nhóm 4-5 tỉ won sẽ được áp dụng mức thuế theo hướng giảm ưu đãi.