Chung cư cho thuê ngắn ngày: Ai quyết?

Tại họp báo KT-XH TP.HCM ngày 14.5 vừa qua, Sở Du lịch TP.HCM đã đưa ra hàng loạt kiến nghị nhằm siết quản lý loại hình cho thuê căn hộ ngắn ngày. Trong đó, đáng chú ý là đề xuất chỉ cho phép kinh doanh căn hộ du lịch khi có sự đồng thuận của ban quản trị (BQT) hoặc cư dân liên quan.

Airbnb bùng nổ sau Covid-19

Theo ông Lê Trương Hiền Hòa, Phó giám đốc Sở Du lịch TP.HCM, sự phát triển của các nền tảng đặt phòng trực tuyến là xu hướng tất yếu trong bối cảnh kinh tế số và hội nhập quốc tế. Đặc biệt, sau đại dịch Covid-19, nhu cầu lưu trú của du khách thay đổi mạnh; nhiều người lựa chọn ở dài ngày hơn, kết hợp du lịch và làm việc từ xa. Nhóm khách này thường ưu tiên không gian riêng tư, linh hoạt, có đầy đủ tiện ích sinh hoạt như bếp, máy giặt, phòng khách... thay vì khách sạn truyền thống. "Mô hình căn hộ lưu trú ngắn hạn đã góp phần đa dạng hóa nguồn cung lưu trú, đặc biệt trong các dịp lễ, tết hoặc thời điểm TP.HCM diễn ra sự kiện lớn", ông Hòa nhận định. Sở Du lịch cũng đánh giá loại hình này giúp lan tỏa dòng khách ra ngoài khu vực trung tâm, thúc đẩy chi tiêu cho các dịch vụ ăn uống, vận chuyển, mua sắm tại nhiều khu dân cư; tuy nhiên sự phát triển quá nhanh và mang tính tự phát của Airbnb thời gian qua đang đặt ra hàng loạt thách thức.

Các chuyên gia nhận định cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý cho mô hình lưu trú ngắn ngày

Ảnh: Lê Nam

Một trong những vấn đề lớn nhất là mâu thuẫn giữa cư dân sống thực và chủ căn hộ khai thác lưu trú ngắn ngày. Theo Sở Du lịch TP.HCM, phần lớn các cơ sở Airbnb hiện nằm trong chung cư nhà ở, trong khi luật Nhà ở quy định nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Đây chính là điểm xung đột pháp lý giữa luật Nhà ở và luật Du lịch hiện hành.

Trao đổi với Thanh Niên chiều 19.5, TS Dương Đức Minh, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế và du lịch, cho biết xu hướng quản lý Airbnb trên thế giới đã thay đổi mạnh trong vài năm gần đây. Nếu trước đây nhiều thành phố xem Airbnb là biểu tượng của kinh tế số thì hiện nay đa phần đô thị lớn đã chuyển sang quản lý chặt nhằm bảo vệ quyền tiếp cận nhà ở, duy trì ổn định cộng đồng cư dân và bảo đảm phát triển du lịch bền vững.

Singapore gần như không cho phép lưu trú ngắn hạn trong không gian nhà ở dân cư khi quy định thời gian thuê tối thiểu với nhà ở tư nhân là 3 tháng và nhà ở công là 6 tháng. New York (Mỹ) yêu cầu chủ nhà đăng ký bắt buộc và nền tảng số phải chịu trách nhiệm pháp lý với các căn hộ vi phạm. Barcelona (Tây Ban Nha) thậm chí tuyên bố chấm dứt toàn bộ giấy phép căn hộ du lịch vào năm 2028 để khôi phục quỹ nhà ở cho cư dân. Thực tế ghi nhận việc khách ra vào liên tục có thể gây áp lực lên thang máy, bãi đỗ xe, xử lý rác thải, tiếng ồn và hệ thống PCCC, trong khi phần lớn chung cư tại TP.HCM được thiết kế cho nhu cầu cư trú ổn định chứ không phải vận hành như khách sạn.

"Đồng thuận cư dân" liệu có đủ?

Từ thực tế trên, Sở Du lịch TP.HCM đề xuất quy định rõ khu vực nào được phép kinh doanh căn hộ du lịch, quy mô khai thác ra sao và "bắt buộc phải có sự đồng thuận của BQT hoặc cư dân liên quan". Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng cần xây dựng khung pháp lý đầy đủ bao gồm đăng ký bắt buộc, khai báo lưu trú, nghĩa vụ thuế, tiêu chuẩn an toàn PCCC, giới hạn thời gian cho thuê, trách nhiệm của nền tảng số và cơ chế giám sát minh bạch. "Chỉ khi có hệ thống quản lý toàn diện, Airbnb mới có thể tồn tại như một phần của kinh tế chia sẻ và du lịch đô thị hiện đại mà không làm ảnh hưởng đến cấu trúc xã hội, môi trường sống và mục tiêu phát triển bền vững của TP.HCM trong dài hạn", TS Dương Đức Minh nói.

TP.HCM tìm cách đưa hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày vào khuôn khổ quản lý

Ảnh: Lê Nam

TS Châu Huy Quang (Hãng luật Rajah & Tann LCT) nhận định việc lấy ý kiến cư dân có thể là giải pháp quản trị nhằm xử lý nhu cầu phát sinh, nhưng không thể tự làm thay đổi bản chất pháp lý của công năng dự án đã được phê duyệt. Theo ông, luật Nhà ở 2023 ghi nhận quyền của chủ sở hữu được cho thuê nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Tuy nhiên, pháp luật hiện chưa có tiêu chí thật sự rõ ràng để xác định khi nào hoạt động cho thuê căn hộ chuyển từ mục đích để ở sang hoạt động kinh doanh lưu trú. Khó khăn lớn nhất nếu áp dụng cơ chế "đồng thuận cư dân" là xác định phạm vi và giá trị pháp lý của sự đồng thuận này. Nếu chỉ áp dụng nguyên tắc đa số đơn thuần thì quyền lợi của nhóm cư dân thiểu số có thể bị ảnh hưởng đáng kể.

Theo luật sư (LS) Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng LS Tinh Thông Luật (Đoàn LS TP.HCM), hiện chưa có quy định cụ thể việc cho thuê căn hộ ngắn hạn phải được bao nhiêu phần trăm cư dân đồng ý, đồng thuận theo toàn bộ cư dân hay chỉ những người bị ảnh hưởng trực tiếp. Nếu không xác định rõ, việc áp dụng thực tế sẽ rất dễ phát sinh tranh cãi và khiếu kiện. Việc trao cho BQT quyền "cho phép" hoặc "không cho phép" hoạt động cho thuê ngắn hạn có nguy cơ dẫn đến vượt quá chức năng. Ngoài ra, trong thực tế còn phát sinh bài toán quyền lợi của các chủ căn hộ đã đầu tư để khai thác lưu trú từ trước. Nếu sau này chung cư biểu quyết không đồng ý cho thuê ngắn hạn thì xử lý thế nào, có hồi tố hay có cơ chế bồi thường thiệt hại hay không…, tất cả đều là những câu hỏi pháp lý cần trả lời.

LS Bình đề xuất TP.HCM nên xây dựng hệ thống điều kiện cụ thể như đăng ký hoạt động lưu trú, khai báo cư trú, đáp ứng yêu cầu PCCC, an ninh trật tự và quy định rõ trách nhiệm pháp lý của chủ căn hộ nếu khách thuê gây mất trật tự hoặc vi phạm pháp luật. Song song đó, cần phân loại rõ chung cư thuần để ở và các dự án hỗn hợp có chức năng lưu trú - thương mại ngay từ đầu thay vì áp dụng một cơ chế giống nhau cho mọi mô hình. "Không thể áp dụng một cơ chế quản lý giống nhau giữa chung cư thuần để ở và các dự án ngay từ đầu đã có chức năng hỗn hợp, kết hợp lưu trú - thương mại - dịch vụ. Đây là điểm rất quan trọng để tránh tình trạng áp dụng máy móc, gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và quyền lợi của người mua nhà. Về lâu dài, cần có sự thống nhất giữa luật Nhà ở 2023, luật Du lịch 2017 và các quy định về cư trú, kinh doanh lưu trú ngắn hạn để tránh khoảng trống pháp lý như hiện nay", LS Bình nói.