Chung cư có thời hạn: Quyền tài sản của người dân được bảo vệ

Mở rộng phương án bồi thường cho người dân chọn

Tại dự luật, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, dựa trên kết luận kiểm định. Đề xuất này nhằm đồng bộ với quy định tương tự của luật Nhà ở hiện hành. Với phương án bồi thường, tái định cư, dự thảo mở rộng lựa chọn bồi thường cho chủ sở hữu chung cư cũ (xây dựng trước năm 1994) có thêm lựa chọn về nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất tương đương với giá trị nhà tái định cư. Trong khi theo quy định hiện nay, khi xây dựng lại chung cư cũ, chủ căn hộ có thể nhận nhà tái định cư hoặc tiền.

Một số ý kiến đề xuất nên áp dụng cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với tất cả chung cư được xây dựng đến trước ngày luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, thay vì được xây dựng từ năm 1994 trở về trước; những chung cư hoàn thành sau ngày luật có hiệu lực thì áp dụng quy định mới

ảnh: Nhật Thịnh

Với các chung cư không thuộc diện xây dựng trước năm 1994, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự cải tạo, xây lại thông qua đóng góp kinh phí. Khoản tiền cần đóng dự kiến được tính theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây mới mỗi mét vuông sàn tại thời điểm phá dỡ. Số tiền cụ thể sẽ được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư và có thể nộp theo tiến độ hoặc một lần sau khi bàn giao căn hộ. Trường hợp chủ căn hộ không muốn nộp tiền để xây lại chung cư, họ có thể được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư. Mức đền bù tính theo tỷ lệ phân quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ chung cư.

Liên quan đến vấn đề này, tại phiên thảo luận ở tổ chiều 19.8, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh, căn hộ được tiếp tục gia hạn sử dụng nếu đạt kết quả kiểm định an toàn. Trường hợp không đảm bảo an toàn, nhà chung cư cần được cải tạo, xây mới.

"Nhà chung cư sẽ gắn với niên hạn công trình, không có nhà ở nào vĩnh viễn, khi đến thời hạn sử dụng nào đó sẽ không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật. Nhưng không có chuyện chung cư đến thời hạn sẽ bị đập bỏ, người dân không còn quyền gì khác. Quyền tài sản của người dân được pháp luật bảo vệ và được cụ thể hóa trong luật về các tiêu chuẩn, quy chuẩn rõ ràng. Dự thảo luật cần quy định rõ vấn đề này để người dân, cũng như thị trường yên tâm", Thủ tướng yêu cầu.

TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận xét theo quy định hiện nay, khi một chung cư cũ phải đập đi xây lại, người dân chỉ có 2 lựa chọn là nhận nhà tái định cư hoặc tiền. Dự thảo mới thông thoáng hơn khi mở rộng cho chủ sở hữu chung cư cũ (xây dựng trước năm 1994) có thêm nhiều lựa chọn là nhận nhà ở xã hội hoặc đất tương đương với giá trị nhà tái định cư. Quy định này phù hợp với thực tế đời sống người dân. Bởi đa số người dân đều muốn nhận tiền để tự tìm nơi ở mới phù hợp hơn với thu nhập, công việc... Người dân cũng có tâm lý thích ở nhà phố hơn là ở căn hộ chung cư.

Hết niên hạn vẫn có thể sử dụng nếu kiểm định an toàn

Liên quan đến thời hạn sử dụng căn hộ, luật sư (LS) Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, phân tích dự thảo luật quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, dựa trên kết luận kiểm định. Điều này nghĩa là không phải cứ chung cư hết niên hạn sử dụng phải "đập đi xây lại" mà phải tiến hành thêm một bước kiểm định. Nếu tòa nhà vẫn an toàn, các cư dân vẫn có thể tiếp tục sử dụng chứ không phải phá đi. Ông Tú lấy dẫn chứng nhiều tòa nhà ở TP.HCM như trụ sở UBND TP.HCM, Bưu điện TP.HCM... dù chính quyền Pháp đã có thư gửi cho TP thông báo công trình đã hết hạn sử dụng, song do được duy tu bảo dưỡng tốt nên chất lượng các công trình này vẫn đảm bảo và đến nay vẫn được TP sử dụng rất hiệu quả, an toàn.

Dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chung cư có thời hạn theo hạn sử dụng công trình

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Tuy nhiên theo LS Trương Anh Tú, quá trình sửa luật Nhà ở hiện nay không nên chỉ tập trung vào việc xác định thời hạn sử dụng của nhà chung cư hay cơ chế phá dỡ khi công trình không còn bảo đảm an toàn, mà cần đi thêm một bước quan trọng hơn là thiết kế trước cơ chế chuyển tiếp quyền tài sản của người dân khi vòng đời vật lý của công trình kết thúc. Cần tách rõ 2 vấn đề thường bị nhập làm một là tuổi thọ của công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi một chung cư thực sự thuộc trường hợp phải phá dỡ, câu hỏi lớn lúc đó không chỉ là người dân phải đóng thêm bao nhiêu tiền để xây dựng lại, mà trước hết phải xác định những quyền và lợi ích hợp pháp họ đang có được chuyển tiếp như thế nào.

"Trước khi căn nhà bị phá dỡ, người dân không bước vào quá trình tái thiết với hai bàn tay trắng. Họ đã có quyền sở hữu đối với căn hộ, quyền đối với phần sở hữu chung và các quyền, lợi ích hợp pháp gắn với quyền sử dụng đất chung theo chế độ pháp luật tương ứng. Công trình có thể kết thúc vòng đời vật lý, nhưng giá trị quyền tài sản của người dân không thể vì thế mà mặc nhiên trở về bằng không", LS Trương Anh Tú phân tích.

Vì vậy, nếu việc xây dựng lại làm phát sinh nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu thì thứ tự của bài toán phải được đặt đúng. Không nên hỏi người dân phải đóng thêm bao nhiêu trước khi xác định họ đang mang vào quá trình tái thiết giá trị quyền tài sản bao nhiêu. Giá trị quyền hiện hữu phải được xác định và ghi nhận trước, sau đó mới tính đến chi phí xây dựng, nghĩa vụ tài chính, phương án phát triển của khu đất, sự tham gia của nhà đầu tư và những yếu tố khác để xác định quyền được nhận cũng như phần nghĩa vụ bổ sung, nếu có.

Quá trình tái thiết cần đi theo một trình tự rõ ràng: trước hết xác định quyền tài sản hiện hữu của người dân và giá trị của các quyền đó. Tiếp đến là chuyển giá trị này vào phương án tái thiết. Trên cơ sở ấy mới tính người dân được nhận gì, có phải thực hiện thêm nghĩa vụ tài chính hay không, và cuối cùng hình thành quyền đối với nhà ở mới. Cách tiếp cận này giúp tránh cả ba cực đoan, Nhà nước không phải gánh toàn bộ chi phí xây dựng lại, người dân cũng không phải mua lại nhà từ đầu, còn nhà đầu tư không đương nhiên được hưởng toàn bộ phần giá trị phát triển có thể hình thành trong quá trình tái thiết. Nếu có giá trị tăng thêm từ thay đổi quy hoạch, đầu tư hạ tầng hoặc phương án phát triển mới, pháp luật phải có nguyên tắc xác định nguồn hình thành giá trị và cơ chế phân bổ phù hợp giữa các chủ thể liên quan.

Áp dụng cơ chế xây dựng lại với tất cả chung cư

Đối với cơ chế xây dựng lại chung cư cũ, TS Đỗ Thị Loan bày tỏ đồng tình với nguyên tắc Nhà nước không thể bao cấp vô thời hạn. Chủ sở hữu phải có trách nhiệm đối với tài sản của mình nhưng cũng không nên chuyển toàn bộ rủi ro tài chính sang người dân, nhất là người cao tuổi, người thu nhập thấp hoặc những hộ chỉ có một căn nhà. Vì vậy, luật nên thiết kế cơ chế tín dụng dài hạn cho những hộ có nhu cầu ở lại nhưng không đủ khả năng đóng tiền ngay.

"Tôi cho rằng cải tạo chung cư cũ không nên được nhìn đơn thuần là câu chuyện phá một tòa nhà cũ để xây một tòa nhà mới, mà phải được xem là một quá trình tái thiết đô thị. Nếu thiết kế tốt, chính sách này có thể đồng thời giải quyết 4 mục tiêu: bảo đảm an toàn cho người dân, bảo vệ quyền tài sản, tạo nguồn lực xã hội để tái thiết đô thị, và giảm gánh nặng ngân sách nhà nước. Nguyên tắc cốt lõi nên là công trình có thể hết tuổi thọ, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân không thể mất đi. Chi phí xây dựng lại phải được phân bổ trên cơ sở lợi ích mà mỗi chủ thể nhận được từ quá trình tái phát triển khu đất. Đó mới là nền tảng để chính sách chung cư có thời hạn có thể nhận được sự đồng thuận lâu dài của xã hội", TS Đỗ Thị Loan góp ý cho dự thảo.

LS Hoàng Hà (Đoàn LS TP.HCM) đồng tình, khi chung cư phải phá dỡ thì công trình có thể không còn, nhưng quyền tài sản của chủ căn hộ không vì thế mà mặc nhiên mất đi. Luật Nhà ở hiện hành đã có cơ chế xử lý vấn đề này. Đối với một số trường hợp cải tạo, xây dựng lại, nếu chủ sở hữu không đóng góp kinh phí thì họ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của mình, cùng các quyền lợi khác theo từng trường hợp. Đồng thời, luật Đất đai 2024 xác định đất ở thuộc loại đất sử dụng ổn định lâu dài.

LS Hoàng Hà nhấn mạnh, đề xuất cho chủ căn hộ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư là có cơ sở. Bởi một căn hộ mới sau vài chục năm không thể đương nhiên được xây dựng bằng chi phí của Nhà nước hoặc của một chủ thể khác. Nhưng nghĩa vụ tài chính này phải đi kèm một cơ chế quyền lợi tương ứng. Ông Hoàng Hà nghiêng về phương án không sử dụng khái niệm chung cư có thời hạn nếu khái niệm này có thể khiến người dân hiểu thành sở hữu có thời hạn. Luật chỉ cần quy định thật rõ thời hạn sử dụng công trình, điều kiện kiểm định, điều kiện phá dỡ và đặc biệt là cơ chế chuyển tiếp quyền tài sản sau khi phá dỡ. Như vậy vừa giải quyết được bài toán an toàn và cải tạo chung cư cũ, vừa không tạo tâm lý rằng quyền sở hữu nhà ở của người dân bị đặt một ngày hết hạn.

Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu ủng hộ đề xuất trong dự thảo vì đây là quy định để thể chế hóa Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng. Quy định này hoàn toàn phù hợp với luật Xây dựng khi tất cả công trình đều có thời hạn. Trong đó công trình xây dựng có tuổi thọ theo hồ sơ thiết kế, như công trình loại 1 có tuổi thọ từ 50 đến dưới 100 năm, loại 2 từ 30 đến dưới 50 năm, loại 3 thấp hơn, còn công trình loại đặc biệt có tuổi thọ hơn 100 năm. Dù vậy trên thực tế cũng có những công trình dù tuổi thọ rất cao nhưng mới đưa vào khai thác vận hành đã phải đập đi xây lại. Như chung cư 518 Võ Văn Kiệt (TP.HCM) xây dựng năm 1996, hoàn thành đưa vào sử dụng năm 1999 và đến năm 2018 phải di dời dân ra khỏi tòa nhà vì nghiêng, lún, nứt, không an toàn. Như vậy chung cư này mới dùng 19 năm đã phải phá dỡ dù là chung cư loại 1.

Dù vậy ông Lê Hoàng Châu vẫn băn khoăn về quy định cải tạo, xây dựng lại chung cư. Bởi trong dự thảo luật chỉ áp dụng đối với chung cư cũ là những chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước mới được hưởng quy chế này, còn những chung cư xây dựng từ năm 1995 đến ngày luật có hiệu lực lại không được áp dụng. Khi đó các chủ sở hữu phải bỏ tiền ra xây dựng lại chung cư, tự lo chỗ tái định cư. Như vậy, người dân chưa được đối xử bình đẳng với nhau. Chính vì vậy ông Châu kiến nghị nên áp dụng cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với tất cả chung cư được xây dựng đến trước ngày luật này có hiệu lực, những chung cư hoàn thành sau ngày luật có hiệu lực thì áp dụng quy định mới.