Chuyện gì đang xảy ra với cổ phiếu bất động sản?

Thông điệp kiểm soát đầu cơ bất động sản

Ông Hồ Hữu Tuấn Hiếu - chuyên gia chiến lược đầu tư SSI Research - cho rằng phản ứng thận trọng của thị trường là dễ hiểu bởi bất động sản là ngành có ảnh hưởng lan tỏa lớn tới nhiều ngành kinh tế từ ngân hàng, vật liệu xây dựng cho tới tiêu dùng.

Ông cho rằng cần nhìn vấn đề theo góc độ dài hạn thay vì chỉ phản ứng với tâm lý ngắn hạn. So với Trung Quốc giai đoạn siết mạnh bất động sản năm 2016-2020, bối cảnh Việt Nam hiện nay khác biệt đáng kể.

Việt Nam vẫn đang trong chu kỳ đô thị hóa mạnh, dân số trẻ và nhu cầu mua nhà thực còn lớn. Tỉ lệ đô thị hóa mới quanh 38%, thấp hơn nhiều so với mức gần 60% của Trung Quốc khi nước này bước vào giai đoạn dư cung.

Theo ông Hiếu, lực lượng mua nhà trong độ tuổi 30-40 tại Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao, tạo nền tảng cho nhu cầu ở thực tiếp tục mở rộng trong nhiều năm tới. Định hướng kiểm soát hiện nay chủ yếu nhằm hạn chế đầu cơ, điều tiết dòng vốn và đưa giá nhà quay về gần hơn với khả năng chi trả của người dân.

Ông nhấn mạnh câu chuyện kiểm soát giá nhà hay hạn chế đầu cơ thực tế không phải vấn đề mới. Điểm đáng chú ý là song song với việc kiểm soát đầu cơ, cơ quan quản lý vẫn đang đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý và thúc đẩy nguồn cung. Năm 2025 nhiều dự án được tái khởi động sau thời gian dài đình trệ. 

Cách tiếp cận của cơ quan quản lý cũng thay đổi theo hướng linh hoạt hơn, cho phép xử lý từng phần các vướng mắc pháp lý để dự án có thể triển khai sớm thay vì chờ hoàn tất toàn bộ thủ tục như trước.

Như vậy nhóm doanh nghiệp tập trung vào nhu cầu ở thực, phát triển dự án tại khu vực nội đô hoặc vùng ven các đô thị lớn có hạ tầng kết nối tốt vẫn còn dư địa tăng trưởng. Trong khi đó các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất xa trung tâm, phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu cơ sẽ chịu áp lực lớn hơn khi chính sách kiểm soát ngày càng rõ nét.

Theo ông Hiếu, triển vọng của ngành bất động sản thời gian tới sẽ mang tính phân hóa mạnh thay vì tăng đồng loạt như các chu kỳ trước. Thay vì nhìn toàn ngành theo một xu hướng chung, nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ doanh nghiệp và tập trung vào những đơn vị hưởng lợi từ nhu cầu ở thực cũng như quá trình mở rộng nguồn cung tại các đô thị lớn.

Cổ phiếu bất động sản sẽ ra sao?

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, bà Nguyễn Thị Thanh Nhàn, chuyên gia phân tích tại Công ty cổ phần đầu tư FinSuccess, cho biết trong ngắn hạn, nhóm cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng vẫn còn chịu áp lực điều chỉnh khi tâm lý thị trường đang nhạy cảm với các yếu tố như tín dụng, pháp lý dự án, siết chặt cơ chế mua bán nhằm ngăn hoạt động đầu cơ.

Tác động sẽ không đồng đều trên toàn ngành mà sẽ dẫn đến sự phân hóa mạnh. Nhóm doanh nghiệp có đòn bẩy cao, phụ thuộc trái phiếu và tồn kho lớn sẽ chịu rủi ro lớn nhất. Quý 2-2026 sẽ có khoảng 59.000 tỉ đồng trái phiếu, trong đó bất động sản chiếm 79%, gần 46.000 tỉ đồng. Năm 2026 có khoảng 120.000 tỉ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn.

Bên cạnh đó tồn kho bất động sản dân cư của hơn 70 doanh nghiệp niêm yết đã lên gần 430.000 tỉ đồng. Một số doanh nghiệp như Phát Đạt, Đất Xanh hay Novaland vẫn ghi nhận tỉ lệ tồn kho so với nợ vay ở mức cao.

Theo bà Nhàn, định hướng điều hành hiện nay không nhằm “bóp nghẹt” doanh nghiệp làm thật, mà tập trung kiểm soát đầu cơ. Mục tiêu nhằm giữ tỉ trọng tín dụng bất động sản quanh 25% tổng dư nợ, hướng vốn vào nhu cầu ở thực, minh bạch hóa dữ liệu thị trường theo Nghị định 357/2025 và ưu tiên phát triển nhà ở xã hội.

Cổ phiếu các doanh nghiệp đầu ngành có quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh và ít áp lực nợ vay sẽ ổn định sớm hơn khi tâm lý cân bằng trở lại. Ngoài ra mặt bằng định giá của các doanh nghiệp có nền tảng tốt đã về quanh trung bình 5 năm.

Theo bà, nhà đầu tư nên thận trọng trong ngắn hạn, tránh bắt đáy các mã đầu cơ giảm sâu, đồng thời chờ tín hiệu ổn định của dòng tiền để lựa chọn các cổ phiếu có nền tảng tài chính và dự án thực sự tốt.