Cởi trói Airbnb - thách thức cân bằng lợi ích giữa các bên

TP HCMViệc nới lỏng quy định cho thuê ngắn ngày trong chung cư mở thêm dư địa khai thác tài sản, song kéo theo bài toán vận hành và cân bằng lợi ích giữa các bên.

Sau hơn một năm siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư, TP HCM vừa nới quy định, cho phép mô hình Airbnb hoạt động trở lại dưới khung quản lý cụ thể. Theo Quyết định 19, căn hộ được khai thác lưu trú nếu đúng công năng, chủ nhà đăng ký, thực hiện nghĩa vụ thuế và khai báo tạm trú...

Quy định mới nhanh chóng nhận được sự đồng thuận từ nhóm chủ nhà và nhà đầu tư cho thuê ngắn ngày, những người chịu tác động trực tiếp suốt thời gian bị siết.

Bà Dương Thị Ngọc Quyên, người vận hành (host nhiều căn hộ cho thuê ngắn ngày tại khu trung tâm), cho biết hơn một năm qua, nhiều căn phải đóng cửa, có căn để trống vài tháng vẫn không tìm được khách thuê dài hạn. Doanh thu gần như về 0 trong khi chi phí vận hành, lãi vay vẫn phải gánh. "Quy định mới giúp chúng tôi có cơ hội quay lại thị trường, yên tâm đầu tư lâu dài", bà nói, cho biết sẵn sàng đăng ký và đóng thuế đầy đủ.

Tại một chung cư gần khu Bến Nhà Rồng, ông Nguyễn Trung Hiếu, nhà đầu tư hai căn hộ cho thuê Airbnb cho hay trước đây ông từng ký hợp đồng dài hạn với đối tác nước ngoài, nhưng phải hủy khi chính sách thay đổi. "Không chỉ mất tiền cọc, mình còn mất uy tín. Giờ mở lại, khách cũ bắt đầu liên hệ lại nhưng vẫn chờ hướng dẫn cụ thể để vận hành", ông chia sẻ.

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, các đơn vị vận hành cũng nhìn nhận tích cực. Đại diện một công ty quản lý căn hộ dịch vụ cho biết trước đây nhiều chủ nhà vẫn lén cho thuê, khiến việc kiểm soát chất lượng và khách lưu trú gần như bỏ ngỏ. Theo ông, có khung pháp lý rõ ràng sẽ giúp chuẩn hóa thị trường, tránh tình trạng mạnh ai nấy làm.

Một gốc thị trường bất động sản tại trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, không ít cư dân lại tỏ ra lo ngại khi mô hình này quay trở lại. Tại một chung cư ở Bình Thạnh, chị Nguyễn Thị Lan cho biết chỉ cần khoảng 15-20% số căn trong tòa nhà làm Airbnb là nhịp sống đã thay đổi rõ rệt. "Cuối tuần, khách kéo vali ra vào liên tục, có hôm 11-12 giờ đêm vẫn ồn ào. Mình không biết họ là ai, ở bao lâu, cảm giác rất bất an", chị nói.

Một cư dân khác tại dự án khu vực Tân Phú thông tin thang máy thường xuyên quá tải vào giờ cao điểm khi khách check-in, check-out, trong khi bảo vệ khó kiểm soát danh tính khách, tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự. "Chung cư để ở lâu dài, không phải khách sạn, nếu thành nơi kinh doanh lưu trú phải có cách quản lý vận hành khác chứ không thể như hiện tại", người này nói.

Ở giữa hai luồng ý kiến, ban quản lý chung cư chịu áp lực lớn nhất. Đại diện một dự án tại Thủ Thiêm cho biết vấn đề cốt lõi là cách kiểm soát và vận hành. Theo ông, các tòa nhà cần xây dựng quy chế nội bộ, quy định rõ tỷ lệ căn hộ được khai thác, quy trình đăng ký khách, thời gian lưu trú, cơ chế phối hợp an ninh. Bên cạnh đó, việc phân bổ chi phí vận hành và trách nhiệm xử lý sự cố cũng cần được làm rõ. Nếu không có khung chung, mâu thuẫn giữa cư dân và chủ nhà sẽ còn kéo dài.

Nhìn rộng hơn, bài toán Airbnb không riêng của TP HCM mà đã xuất hiện tại nhiều đô thị lớn. Tại Singapore, cho thuê ngắn ngày trong chung cư gần như bị hạn chế nếu dưới 3 tháng. Trong khi đó, Tokyo cho phép nhưng giới hạn tối đa 180 ngày mỗi năm, kèm yêu cầu đăng ký và giám sát chặt; nhiều tòa nhà vẫn có quyền cấm nếu cư dân không đồng thuận. Điểm chung là mô hình này được quản lý như một dạng "khách sạn thu nhỏ", với tiêu chuẩn vận hành cao hơn so với nhà ở thông thường.

Kinh nghiệm này cho thấy việc cho phép khai thác là xu hướng thị trường, nhưng hiệu quả phụ thuộc lớn vào khâu kiểm soát và thực thi ở từng tòa nhà.

Ở góc độ thị trường, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng việc nới quy định sẽ tạo tác động hai chiều. Trước mắt, nguồn cung lưu trú ngắn ngày có thể tăng khi nhiều chủ căn hộ quay lại khai thác, giúp đa dạng lựa chọn cho khách du lịch và chuyên gia. Về dài hạn, thị trường có thể hình thành rõ hơn mô hình "căn hộ lai khách sạn", vừa để ở vừa cho thuê linh hoạt.

Tuy nhiên, nếu phát triển thiếu kiểm soát, xu hướng này có thể làm thay đổi cách vận hành chung cư, vốn được thiết kế cho nhu cầu ở ổn định. Rủi ro lớn nhất vẫn nằm ở vấn đề an ninh và xung đột lợi ích. Việc khách ra vào liên tục khiến công tác quản lý cư trú phức tạp hơn, đặc biệt tại các dự án đông dân. Đồng thời, sự khác biệt mục tiêu giữa người ở lâu dài và người khai thác kinh doanh có thể tiếp tục là nguồn cơn tranh chấp.

Luật sư Nguyễn Hoàng Anh (Đoàn luật sư TP HCM) cho rằng khác với khách sạn, nơi toàn bộ hệ thống được thiết kế cho mục đích lưu trú, chung cư là không gian ở lâu dài với hạ tầng và quy trình vận hành khác biệt. Việc đưa khách thuê ngắn ngày vào cùng một hệ thống cư dân cố định khiến áp lực lên bộ máy quản lý tăng đáng kể. Rủi ro lớn nhất nằm ở an ninh và xung đột lợi ích khi lượng khách ra vào thường xuyên, gây áp lực lên quản lý cư trú, đặc biệt tại các dự án đông dân.

Ngoài ra, theo ông, trách nhiệm khi phát sinh vi phạm cũng khó xác định do thời gian lưu trú ngắn, trong khi ban quản lý không đủ thẩm quyền xử lý triệt để, dễ dẫn đến tranh chấp kéo dài. Hạ tầng nhiều chung cư cũng không được thiết kế để phục vụ tần suất sử dụng cao như mô hình lưu trú.

Các chuyên gia nhìn nhận việc "cởi trói" Airbnb được xem là bước đi theo hướng thị trường, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về quản lý. Trong ngắn hạn, chính sách này có thể giúp khơi thông nguồn cung và cải thiện hiệu quả khai thác căn hộ. Tuy nhiên về dài hạn, sự bền vững sẽ phụ thuộc vào quy trình vận hành chuẩn hóa, khả năng kiểm soát, mức độ tuân thủ và sự đồng thuận trong từng cộng đồng cư dân.

"Nếu không giải được bài toán này, khoảng cách giữa lợi ích kinh tế và chất lượng sống trong chung cư sẽ tiếp tục là điểm nóng tranh luận", một chuyên gia nói.

Phương Uyên