5 hours ago
2
Nhà xây trái phép trên đất nông nghiệp trước ngày 1-7-2014 được xem xét bồi thường theo giá đất ở - Ảnh: DANH KHANG
Năm 1989, gia đình tôi mua 250m2 đất nông nghiệp, năm 1990 xây nhà ở và nộp thuế nhà đất từ đó đến nay. Năm 2025, UBND huyện ra quyết định thu hồi 150m2 để làm công trình thủy lợi.
Gia đình tôi chỉ được bồi thường giá đất nông nghiệp vì khu đất trên chưa được cơ quan thẩm quyền cho phép chuyển mục đích thành đất ở. Việc UBND huyện chỉ bồi thường theo giá đất nông nghiệp là đúng hay sai? (một bạn đọc).
Mục đích sử dụng đất là căn cứ tính tiền bồi thường
Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, giảng viên Đại học Luật TP.HCM, trả lời:
Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.
Nếu không có đất bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định các phương pháp xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường, nếu có đầy đủ thông tin về các giao dịch trên thị trường gần nơi thu hồi đất thì cơ quan định giá sẽ ưu tiên áp dụng phương pháp so sánh.
Giá đất được xác định thông qua việc thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, đấu giá các khu đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng về vị trí, diện tích, điều kiện hạ tầng…
Sau khi phân tích và điều chỉnh các yếu tố khác biệt, cơ quan định giá sẽ xác định mức giá phù hợp với thửa đất cần định giá. Cách làm này nhằm đảm bảo giá đất cụ thể phản ánh sát với giá thị trường.
Trường hợp không thu thập được đầy đủ thông tin giao dịch thị trường để so sánh, cơ quan có thẩm quyền sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất do Nhà nước ban hành nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Theo Nghị định 71 năm 2024 quy định về giá đất, giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất xác định trong hồ sơ giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm...
Nhà ở trên đất nông nghiệp, bồi thường ra sao?
Thực tế có nhiều trường hợp người sử dụng đất có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích (xây nhà trên đất nông nghiệp). Theo quy định, đây là hành vi vi phạm. Tuy nhiên người sử dụng đất đã xây nhà ở từ năm 1990 đến nay và có nộp thuế nhà đất là những căn cứ cho thấy việc sử dụng đất đã diễn ra ổn định.
Theo khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai, trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1-7-2014 (sử dụng đất không đúng mục đích) có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp này được hướng dẫn tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 88 năm 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (được sửa đổi tại Nghị định 49 năm 2026).
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1-7-2014 (Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận mà không phù hợp với quy hoạch vẫn được bồi thường về đất.
Nghị định số 88 cũng quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1-7-2014 nếu đủ điều kiện được bồi thường thì diện tích đất được bồi thường sẽ xác định theo diện tích thực tế bị thu hồi, nhưng không vượt quá hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
Tức diện tích đất thu hồi thấp hơn hạn mức đất ở thì được bồi thường toàn bộ theo giá đất ở, nếu diện tích đất thu hồi cao hơn hạn mức đất ở tại địa phương thì chỉ được bồi thường bằng giá đất ở đối với diện tích đất bằng hạn mức, phần còn lại sẽ bồi thường theo loại đất trong giấy chứng nhận.
Như vậy trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện được công nhận là đất ở thì khi Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường phải được xác định là giá đất ở (mục đích sử dụng thực tế), thay vì chỉ căn cứ vào mục đích sử dụng đất ban đầu.
Việc xác định loại đất để làm căn cứ bồi thường cần được xem xét toàn diện trên cơ sở nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Nếu gia đình không đồng ý với quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì có thể khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai.
Từ ngày 1-1-2026, giá đất tính bồi thường là bảng giá đất nhân với hệ số K
Từ ngày 1-1-2026, giá đất làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị quyết 254 năm 2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế chính sách tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Căn cứ để tính tiền bồi thường đất gồm: diện tích đất thu hồi, thời hạn sử dụng đất, giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất và mục đích, hình thức sử dụng đất.
Với các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường về đất nhưng đến ngày 1-1-2026 mà cơ quan chức năng hoặc người có thẩm quyền chưa ban hành quyết định giá đất cụ thể, thì UBND cấp tỉnh quyết định việc áp dụng quy định của Nghị quyết 254 trên hoặc tiếp tục xác định giá đất bồi thường theo Luật Đất đai.
Điểm nổi bật của Nghị quyết 254 là thay đổi cách xác định giá đất làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Thay vì áp dụng giá đất cụ thể cho từng trường hợp như quy định của Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết cho phép xác định giá đất bồi thường dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Đây là cách tiếp cận mới theo hướng đơn giản hóa phương pháp định giá, giảm bớt quy trình xác định giá đất cụ thể vốn phức tạp và mất nhiều thời gian.
Người dân có thể chủ động tra cứu giá đất làm căn cứ tính tiền bồi thường thông qua bảng giá đất theo nghị quyết của HĐND cấp tỉnh được công bố công khai theo từng loại đất, khu vực, vị trí và hệ số điều chỉnh giá đất trong quyết định của UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm.
