Giá căn hộ ở TPHCM giảm mạnh sau sáp nhập

Bệ đỡ Luật Đô thị đặc biệt

Phát biểu tại diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị - Siêu cơ hội” diễn ra ngày 25/8 tại TPHCM do tạp chí điện tử Nhà Quản Trị - TheLEADER tổ chức, GS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng cụm từ “siêu cơ hội” luôn đi cùng “siêu thách thức”.

GS.TS Trần Đình Thiên phát biểu tại hội thảo.

Theo ông Thiên, câu chuyện siêu đô thị cần được nhìn ở cả hai chiều dài hạn và ngắn hạn. Ở tầm dài hạn, ông đặc biệt lưu ý đến Luật Đô thị đặc biệt và quy hoạch điều chỉnh TPHCM. Luật Đô thị đặc biệt không phải gói chính sách hay nguồn lực tài chính dành cho TPHCM, mà quan trọng hơn là tạo ra một hệ sinh thái phát triển mới, khung khổ thể chế để các đô thị đặc biệt có nhiều quyền chủ động, sáng tạo hơn.

Ông Thiên ví Luật Đô thị đặc biệt và quy hoạch điều chỉnh TPHCM như hai “tuyến mở” cho tương lai thành phố. Nếu quy hoạch mở rộng không gian và định hình không gian phát triển mới, thì luật tạo ra cách tiếp cận về quyền chủ động tương xứng với không gian và yêu cầu phát triển đó. Doanh nghiệp muốn nhận diện đúng cơ hội, thời cơ và năng lực cần phải nhìn hai yếu tố này trong một tổng thể kết hợp.

“Việc mở rộng cơ hội thông qua Luật Đô thị đặc biệt đồng thời đòi hỏi nỗ lực rất lớn từ chính quyền TPHCM. Quyền chủ động và quyền sáng tạo chỉ có thể phát huy khi đi cùng năng lực thực thi, năng lực của bộ máy và sự đồng thuận của người dân. Quá trình hình thành một cấu trúc quyền lực mới không thể diễn ra ngay lập tức, bởi quyền luôn gắn với cơ chế thực thi và những lợi ích liên quan”, ông Thiên nói.

Căn hộ chỉ còn 62 triệu đồng/m2

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, sau khi TPHCM mở rộng không gian phát triển, thị trường bất động sản có thêm dư địa về quỹ đất, nguồn cung và lựa chọn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua. Riêng ở thị trường nhà ở, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm 2026 của TPHCM mở rộng đến từ khu vực Bình Dương.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, giá căn hộ TPHCM giảm mạnh sau sáp nhập.

Nhờ quỹ đất lớn hơn, người mua có thêm lựa chọn về vị trí, sản phẩm và mức giá. Giá căn hộ sơ cấp bình quân giảm từ khoảng 92 triệu đồng/m2 tại TPHCM cũ xuống còn 76 triệu đồng/m2 khi tính trên thị trường mở rộng, tương đương giảm 16 triệu đồng/m2. Giá căn hộ thứ cấp bình quân hiện khoảng 62 triệu đồng/m2.

Không chỉ nhà ở, bất động sản công nghiệp cũng có thêm dư địa. Quỹ đất phát triển công nghiệp từ khoảng 2.500 ha trước đây có thể tăng lên hơn 15.000 ha, mở rộng không gian cho sản xuất, đồng thời tạo thêm lựa chọn về vị trí và giá thuê cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Theo bà Dung, cấu trúc siêu đô thị đa trung tâm đang tạo tiền đề cho nhiều phân khúc bứt phá. Trong đó, mô hình phát triển đô thị nén (TOD) quanh các ga đường sắt đô thị - điển hình là tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương vừa khởi công cùng hành lang các tuyến đường Vành đai 3 và Vành đai 4 sẽ là tâm điểm hút dòng vốn lớn.

Bên cạnh đó, không gian du lịch sinh thái và đô thị biển tại Cần Giờ, Hồ Tràm hay phân khúc căn hộ vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu thực tại các cực tăng trưởng phía Bắc như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một cũng duy trì sức hút bền vững.

Trong 5 - 10 năm tới, dòng vốn có thể sẽ chảy vào những khu vực mà hiện tại nhu cầu đang rất cao, đó là bất động sản nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư trong bối cảnh thị trường mới, bà khuyến nghị các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân cần thay đổi tư duy, chuyển từ chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn sang “đầu tư giá trị” dài hạn.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam khẳng định, trong 5 - 10 năm tới, dòng vốn có thể sẽ chảy vào những khu vực mà hiện tại nhu cầu đang rất cao, đó là bất động sản nhà ở và bất động sản công nghiệp. Tất nhiên, những dòng vốn ở mức lớn, thường sẽ hướng vào bất động sản công nghiệp, nơi đòi hỏi chi phí đầu tư rất lớn. Còn bất động sản nhà ở chắc chắn cũng sẽ là phân khúc thị trường mà nhiều doanh nghiệp đang hướng tới.

“Bên cạnh việc chúng ta phải có những nhà đầu tư, những chủ đầu tư có năng lực, thì cũng cần những chủ đầu tư thực sự nhìn thấy được nhu cầu thật của người dân. Đó là nhu cầu mua nhà để ở, nhu cầu mua nhà để đầu tư với kỳ vọng tăng giá trong tương lai, thậm chí có cả nhu cầu đầu cơ. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, nhu cầu mua nhà để ở thực sự phải chiếm đa số thì thị trường mới có thể phát triển bền vững”, bà Dung nói.