37 minutes ago
4
Dự thảo nghị quyết quy định về các khoản thu từ việc khai thác giá trị tăng thêm trong khu vực TOD nhằm thực hiện điểm d khoản 2 điều 12 luật Thủ đô số 02/2026/QH16.
Cho phép tăng diện tích sàn xây dựng, tăng tầng cao
Trong dự thảo, Hà Nội đề xuất các khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm của các dự án xây dựng công trình dân dụng do việc tăng hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch, khoản thu từ việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất.
Các khu các khu TOD ở Hà Nội được định hướng hình thành quanh nhà ga và các đầu mối giao thông lớn
ẢNH: NGUYỄN TRƯỜNG
Theo đó, khoản thu sẽ được xác định trên cơ sở tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do được giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh mục đích sử dụng đất, điều chỉnh công năng sử dụng, điều chỉnh quy hoạch chi tiết (làm tăng mật độ sử dụng đất, tăng diện tích sàn xây dựng) tính theo quy định pháp luật đất đai hiện hành.
Đối với khoản thu này, Hà Nội đề xuất 3 nhóm đối tượng áp dụng. Một là, tổ chức được giao đất, cho thuê đất thực hiện đầu tư xây dựng các công trình dịch vụ, thương mại, nhà ở để bán hoặc cho thuê (bao gồm các công trình hỗn hợp), nhà ở kết hợp kinh doanh, dự án phát triển đô thị trong khu vực TOD hoặc khu vực quy hoạch TOD đã được phê duyệt và công bố.
Hai là, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ có số tầng cao trên 7 tầng, diện tích sàn trên 500 m2 phải thực hiện cấp phép xây dựng có nhu cầu điều chỉnh tăng số tầng cao, diện tích xây dựng theo quy hoạch TOD.
Ba là, tổ chức, cá nhân sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và đã có các công trình dịch vụ, thương mại, nhà ở để bán hoặc cho thuê (bao gồm các công trình hỗn hợp).
Hoặc, người được Nhà nước giao đất ở mà đã xây dựng công trình dịch vụ, thương mại, nhà ở kết hợp kinh doanh để bán hoặc cho thuê (bao gồm các công trình hỗn hợp); khu đô thị có nhu cầu sửa chữa, làm mới nhằm tăng diện tích sàn xây dựng theo chỉ tiêu quy hoạch mới của khu vực TOD.
UBND TP.Hà Nội sẽ ban hành "hệ số lợi thế TOD" để làm cơ sở tổ chức triển khai thực hiện. Hệ số này là khoản điều tiết giá trị tăng thêm khi thực hiện cấp phép xây dựng theo quy hoạch TOD với mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất vượt chỉ tiêu quy hoạch trước khi có quy hoạch TOD.
Theo quy hoạch, Hà Nội định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị quy mô lớn với 18 tuyến, tổng chiều dài khoảng 979 km
ẢNH: NGUYỄN TRƯỜNG
Đề xuất thu thêm phí chuyển nhượng bất động sản
Bên cạnh lĩnh vực bất động sản, Hà Nội còn đề xuất các khoản thu từ việc khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương trong phạm vi của khu vực TOD.
Khoản thu này dự kiến áp dụng cho 2 nhóm, gồm: các doanh nghiệp, tổ chức có hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ; hộ gia đình, cá nhân kinh doanh thương mại, dịch vụ có doanh thu trên 3 tỉ đồng. Mức thu dự kiến (tính trên lợi nhuận trước thuế hàng năm) là 3% với khu vực lõi; 1,5% với khu vực còn lại trong khu vực TOD.
Cũng trong dự thảo, Hà Nội đề xuất thu phí cải thiện hạ tầng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng trên đất trong khu vực TOD. Đây là khoản thu một lần, tính bằng 0,5% giá trị thửa đất giao dịch (tính theo giá đất quy định của thành phố) đối với từng thửa đất, khu đất trong khu vực TOD.
Ngoài ra, Hà Nội dự kiến áp dụng phí kết nối giao thông công cộng đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu thực hiện kết nối giao thông khu nhà ở, khu đô thị, công trình đầu tư xây dựng với hạ tầng đường sắt khu vực TOD được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và cấp phép. Khoản phí này cũng là khoản thu một lần, tính bằng 0,1% tổng chi phí đầu tư xây dựng trong tổng mức đầu tư của công trình được phê duyệt.
Trong dự thảo, thành phố đề xuất thời gian có hiệu lực thi hành nghị quyết này kể từ năm 2027.
Theo Hà Nội, nội dung quy định các khoản thu nêu trên là cụ thể hóa chính sách tài chính, tạo nguồn thu bền vững, tái đầu tư để tiếp tục phát triển khu vực TOD theo chủ trương của Đảng, Nhà nước.
Điều này nhằm giải quyết các bài toán các điểm nghẽn hiện trạng của Hà Nội về ùn tắc giao thông, trật tự đô thị, không gian phát triển, không gian đô thị mới chưa được tổ chức hợp lý nhằm phát triển ổn định kinh tế vĩ mô trên địa bàn thành phố…
Theo quy hoạch tổng thể thủ đô tầm nhìn 100 năm, Hà Nội định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị quy mô lớn với 18 tuyến, tổng chiều dài khoảng 979 km.
Trong đó, cấu trúc không gian TOD Hà Nội được tổ chức theo mô hình trục phát triển động lực - đa trung tâm - vùng chức năng, nhằm dẫn dắt mở rộng đô thị và cân bằng phân bố dân cư, việc làm trong toàn Vùng thủ đô.
Cạnh đó, hệ thống TOD gắn với đường sắt đô thị được tổ chức tại các ga và đầu mối giao thông quan trọng, hình thành các trung tâm đô thị mật độ cao, đa chức năng, góp phần tái cấu trúc không gian đô thị, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển hệ thống giao thông công cộng.
Trong quy hoạch, TOD được chia thành nhiều cấp độ. Trong đó, cấp quốc gia, vùng có khoảng 5 - 10 điểm; cấp thành phố khoảng 20 - 30 trung tâm TOD quy mô lớn; cấp khu vực gồm khoảng 120 - 150 điểm TOD dọc các tuyến đường sắt đô thị.
