Hết niên hạn sử dụng, nhà chung cư được xử lý thế nào?

Theo chuyên gia, việc xử lý nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng cần được luật hoá và quy định rõ ràng để tránh phát sinh tranh chấp trong tương lai.

Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được quy định theo niên hạn công trình, gắn với việc bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng.

Có cơ chế để người dân xây lại chung cư

Bàn luận về vấn đề này, bà Phạm Thị Miền, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng, định hướng ở Nghị quyết số 21 không chỉ quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình mà còn gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Điều này đồng nghĩa, khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ vẫn được bảo đảm thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư.

Tuy nhiên, theo bà, vấn đề hiện nay là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Chung cư hết niên hạn sử dụng cần được quy định rõ ràng để tránh tranh chấp trong tương lai. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Để quy định này đi vào cuộc sống, cần tiếp tục làm rõ nhiều nội dung quan trọng như: Tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình theo tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn; cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới; phương án xử lý đối với các trường hợp không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính để tham gia.

Do vậy, cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng. Đồng thời, cần cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn, đặc biệt là quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại và cơ chế phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính.

Đề xuất giải pháp xử lý căn hộ khi hết thời hạn sử dụng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, có thể áp dụng mô hình “giao đất 99 năm”. Theo đó, Nhà nước nên giao đất có thời hạn lâu dài cho doanh nghiệp phát triển dự án, doanh nghiệp sau đó bán căn hộ cho khách hàng với thời hạn tương ứng. Khi hết thời hạn này, đất được trả lại cho Nhà nước để tái quy hoạch.

“Mô hình này sẽ kéo giảm giá nhà. Khi căn hộ được bán có thời hạn, giá thành chắc chắn sẽ rẻ hơn so với các loại hình sở hữu lâu dài truyền thống, tạo điều kiện cho nhiều người có thu nhập trung bình tiếp cận được nhà ở“, ông Châu nhấn mạnh.

Cũng theo ông, việc này còn giúp tái thiết đô thị dễ dàng. Việc cải tạo chung cư cũ sẽ không còn bị sa lầy vào những cuộc đàm phán kéo dài vô tận giữa Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân.

Ông Châu tin rằng đây là nền tảng để định hình lại thị trường bất động sản theo hướng lấy “giá trị sử dụng” làm trung tâm, thay vì biến nhà ở thành công cụ tích lũy và đầu cơ siêu lợi nhuận.

Ở nhiều nước trên thế giới, chung cư được quy định là sở hữu có thời hạn. (Ảnh minh hoạ: Minh Đức).

Một đại diện doanh nghiệp bất động sản cũng đề xuất, cần hình thành quỹ tích lũy cho việc tái thiết ngay từ đầu, thay vì chờ đến khi công trình hết vòng đời mới huy động tiền từ cư dân. Quỹ này có thể được hình thành từ đóng góp định kỳ của chủ sở hữu, phần hỗ trợ của chủ đầu tư trong giai đoạn đầu, nguồn thu hợp pháp từ khai thác tài sản chung hoặc thậm chí là các sản phẩm bảo hiểm dài hạn.

Ngoài ra, pháp luật cần quy định rõ trách nhiệm đối với từng nguyên nhân khiến công trình mất an toàn. Nếu xuống cấp do hết vòng đời tự nhiên, cư dân có trách nhiệm tham gia tái thiết. Nếu do quản lý, bảo trì yếu kém, cần xác định rõ trách nhiệm của từng bên. Còn nếu xác định công trình xuống cấp do lỗi về khảo sát, thiết kế, thi công hoặc chất lượng xây dựng, chủ đầu tư và các chủ thể có liên quan phải chịu trách nhiệm theo quy định.

“Việc xử lý chung cư khi hết niên hạn sử dụng cần được luật hóa để tránh phát sinh tranh chấp trong tương lai. Ngay khi bán nhà, hồ sơ dự án phải công khai đầy đủ niên hạn thiết kế, chu kỳ kiểm định, trách nhiệm bảo trì, quyền đối với đất, cơ chế tái thiết và nghĩa vụ tài chính trong tương lai để người mua hiểu rõ quyền và trách nhiệm của mình“, ông kiến nghị.

Hết niên hạn không đồng nghĩa phá dỡ

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, quản lý vòng đời chung cư là bước chuyển cần thiết trong phát triển đô thị hiện đại, nhưng cần được thể chế hóa theo hướng hài hòa giữa an toàn công trình, hiệu quả sử dụng đất và quyền tài sản của người dân.

Tuy nhiên, nội dung này cần được xem xét thận trọng do liên quan đến an toàn công trình, quyền tài sản, tín dụng và tâm lý sở hữu lâu dài của người dân. Khái niệm “chung cư có thời hạn” đang được hiểu chưa đầy đủ. Cần phân biệt rõ giữa vòng đời kỹ thuật của công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu. Niên hạn công trình là cơ sở để quản lý, kiểm định an toàn, không phải là mốc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ.

Trong Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định. Việc hết niên hạn không đồng nghĩa công trình phải phá dỡ, mà chỉ đặt ra phương án xử lý khi không còn bảo đảm an toàn hoặc cần cải tạo theo quy hoạch.

Từ đó, theo VARS IRE cần làm rõ 3 lớp quyền trong quản lý chung cư. Đó là quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu - nền tảng pháp lý gắn với khu đất; quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn - quyền tài sản trực tiếp của người dân; quyền sau khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại, bao gồm quyền tham gia tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định.

“Chỉ khi ba lớp quyền này được xác định rõ ràng, chính sách quản lý vòng đời chung cư mới có thể tạo được sự đồng thuận xã hội”, VARS IRE nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản Xem thêm