Hết thời “bỏ phố về rừng”: Bất động sản trang trại giá giảm nhưng vẫn ế ẩm

Bất động sản trang trại, đồi rừng từng được săn lùng ráo riết nhưng nay đảo chiều giảm giá, thanh khoản èo uột khiến nhiều nhà đầu tư chật vật nhưng vẫn bị kẹp hàng.

Bất động sản trang trại qua thời hoàng kim

Giai đoạn dịch bệnh Covid-19, khi nhu cầu tìm kiếm không gian sống rộng rãi, gần thiên nhiên tăng mạnh, bất động sản trang trại, đồi rừng quanh Hà Nội trở thành một trong những phân khúc được giới đầu tư săn tìm.

Những vùng ven Hà Nội như Ba Vì, Sóc Sơn hay Lương Sơn từng xuất hiện dày đặc những lời rao bán đất làm trang trại, nhà vườn, homestay kéo theo giá tăng vọt trong thời gian ngắn.

Theo khảo sát, thời điểm sốt năm 2021, đất trang trại diện tích từ 1.000 - 2.000 m2 tại khu vực Ba Vì có giá phổ biến từ 1 - 4 triệu đồng/m2. Tại Sóc Sơn hay Lương Sơn (Hòa Bình cũ), các lô đất diện tích 1.000 - 2.000 m2 có giá phổ biến từ 1 - 2 triệu đồng/m2.

Sau 5 năm kể từ thời điểm “nóng bỏng tay”, tại khu vực Ba Vì, mức giá đất trang trại cùng diện tích đang được rao bán từ 2 - 7,3 triệu đồng/m2. Tại Sóc Sơn, giá rao bán các lô đất diện tích từ 3 - 8,2 triệu đồng/m2.

Tại Sơn La, giá rao bán phổ biến tại phường Thảo Nguyên mới, phường Mộc Châu mới từ 300.000 đồng - 2 triệu đồng/m2.

Những con số trên gần như đi ngang khi nửa thập kỷ trôi qua, hoặc chỉ tăng nhẹ không đáng kể.

Một góc tại cao nguyên Mộc Châu. Ảnh: Thành Đạo.

Nhà đầu tư… “mắc kẹt”

Nút thắt của đất trang trại nằm ở chính đặc điểm sản phẩm.

Chị Thanh (35 tuổi), môi giới đất trang trại tại Phú Thọ cho biết, khách hàng hiện vẫn tìm mua đất đồi rừng nhưng thận trọng hơn nhiều so với giai đoạn 2020 - 2021.

“Tôi rao bán hộ một chủ đầu tư lô đất hơn 1,3 ha tại Yên Lập, Phú Thọ với giá hơn 1,6 tỷ đồng. Tính ra mỗi m2 có giá hơn 123.000 đồng, giá này thực sự đã cắt lỗ rất sâu so với khoảng 2 - 3 năm về trước”, chị Thanh chia sẻ.

Theo chị Thanh, việc chốt bán được những lô đất diện tích lớn như trên không dễ dàng. Trong đó, có khoảng 200 - 300 m2 đất ở, còn lại là đất trồng cây lâu năm, đất rừng. Hơn nữa, cũng phải tùy thuộc vào thế đất, phong cảnh, khí hậu và nhu cầu và mô hình đầu tư của khách hàng. Thời điểm này, ít ai có thể bỏ ra cả tỷ đồng để mua đất rồi để không.

Theo Viện Nghiên cứu Phát triển Du lịch thuộc Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, khảo sát tại 26 địa phương năm 2023, có 20 địa phương đã khai thác hoạt động du lịch tại trang trại; 9 địa phương đã có dịch vụ lưu trú tại trang trại. Sơn La có 25 trang trại được ghi nhận khai thác du lịch, trong khi Vĩnh Phúc có 4. Tuy nhiên, sự phát triển nóng của farmstay, homestay cũng không đủ hấp dẫn để kéo giá đất lên.

Chị Trang (38 tuổi), chủ một khu nghỉ dưỡng tại Ba Vì cho biết, chi phí đầu vào ngày càng tạo áp lực lên hiệu quả kinh doanh.

“Mọi chi phí vận hành đều tăng. Chỉ cần tính toán không hợp lý là gần như không có lãi”, chị Trang chia sẻ.

Các mô hình farmstay, homestay thu hút du khách nhờ không gian gần gũi thiên nhiên và những trải nghiệm khác biệt. Ảnh: Kiều Tâm

Trong khi đó, anh Đạt (32 tuổi), môi giới tại Mộc Châu (Sơn La) cho rằng, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt từ các cơ sở mới. Hiệu quả kinh doanh thấp cũng khiến việc chuyển nhượng trở nên khó khăn. Bán giá cao thì không có khách, mà để giá thấp thì thiệt thân.

Nhà đầu tư cắt lỗ, dòng tiền rời khỏi bất động sản trang trại

Ông Phạm Đức Toản, CEO bất động sản EZ cho biết, cơn sốt đất trang trại, đồi rừng thời Covid-19 gắn với tâm lý muốn rời đô thị, tìm không gian rộng và gần thiên nhiên khi các hoạt động cộng đồng bị hạn chế. Nhiều người mua đất để làm nhà nghỉ dưỡng hoặc phát triển homestay, farmstay, nhưng sau đó nhận ra việc vận hành không đơn giản.

“Những khu vực này thường thiếu hạ tầng thiết yếu, trong khi việc duy trì một khu đất rộng tốn nhiều chi phí và thời gian. Có người mua xong sử dụng không thường xuyên, vẫn phải thuê người chăm sóc. Đáng lẽ ngôi nhà phục vụ mình, nhưng cuối cùng mình lại phải 'hầu' cái nhà”, ông Toản nói.

Nhiều chuyên gia nhận định đất trang trại, đồi rừng sau cơn sốt đã trở về giá trị sử dụng thay vì kỳ vọng tăng giá. Ảnh: Môi giới bất động sản khu vực Phú Thọ

Về thực tế nhiều tài sản được rao bán cao hơn thời điểm mua ban đầu nhưng chủ sở hữu vẫn nói cắt lỗ, ông Toản cho rằng cần nhìn vào tổng vốn đầu tư, thay vì chỉ so sánh giá đất.

“Nếu chỉ nhìn giá đất lúc mua và bán hiện tại thì có thể thấy giá tài sản đã tăng. Nhưng tính toàn bộ vốn đã bỏ ra, nhiều trường hợp chỉ hòa vốn, thậm chí lỗ. Chưa kể tài sản nắm giữ nhiều năm còn chịu tác động của lạm phát”, ông Toản phân tích.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, khi thanh khoản bất động sản suy giảm, nhà đầu tư có xu hướng tìm cách thoát hàng, thu hồi vốn để chuyển sang những kênh có khả năng sinh lời và thanh khoản tốt hơn.

“Trong bối cảnh hiện nay, khi lãi suất ngân hàng và tỷ giá ngoại tệ ở mức cao, dòng tiền thông minh sẽ có xu hướng dịch chuyển sang những kênh đầu tư hiệu quả hơn. Những tài sản thanh khoản thấp, kém hấp dẫn sẽ khó cạnh tranh để giữ dòng tiền”, ông Nghĩa cho biết.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cũng từng cảnh báo về sự thay đổi của phân khúc này sau Covid-19. Theo ông Võ, khi chi phí vận hành tăng, nhiều chủ homestay, farmstay phải tính chuyện rút lui, tạo áp lực bán trên thị trường thứ cấp.

Sau cơn sốt năm 2021, đất trang trại, đồi rừng đang trở về đúng bản chất của một sản phẩm bất động sản đặc thù: Phù hợp hơn với người có nhu cầu sử dụng thực hoặc có năng lực vận hành mô hình nông nghiệp, nghỉ dưỡng, thay vì chỉ mua để chờ tăng giá.

Năm 2026, trên thị trường vẫn xuất hiện nhiều sản phẩm trang trại, nghỉ dưỡng tại Ba Vì, Sóc Sơn và các khu vực vùng núi phía Bắc như Mộc Châu, Sơn La. Nhưng người mua có xu hướng quan tâm nhiều hơn tới vị trí, pháp lý, khả năng khai thác và tổng mức đầu tư thay vì chỉ nhìn vào diện tích hay kỳ vọng tăng giá.