Không thể mặc nhiên coi người sở hữu nhiều bất động sản là đầu cơ

Thảo luận về luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sáng 22.8, đại biểu Quốc hội Lương Thị Hoa (đoàn Thanh Hóa) cho rằng "việc bảo vệ khách hàng trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai" phải là một trong những nội dung cốt lõi của luật. 

Bà Hoa nêu thực tế khách hàng thường thanh toán trước một phần lớn giá trị tài sản nhưng lại là bên ít có khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ thực hiện dự án và tình trạng pháp lý của tài sản.

Đại biểu Lương Thị Hoa (đoàn Thanh Hóa)

ẢNH: GIA HÂN

"Vì vậy, những vấn đề then chốt như tiền đặt cọc, giới hạn thanh toán, tài khoản bảo đảm, bảo lãnh ngân hàng, trách nhiệm hoàn trả tiền và điều kiện bàn giao phải quy định rõ ngay trong luật, không thể giao quá rộng cho văn bản hướng dẫn", bà Hoa nêu.

Nữ đại biểu đoàn Thanh Hóa cũng nhấn mạnh phải ngăn ngừa việc đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc các khoản thu dưới tên gọi khác nhau nhưng thực chất là huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 

Ngoài ra, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ thu xếp khả năng bảo lãnh, còn khách hàng phải được cung cấp đầy đủ thông tin để lựa chọn trên cơ sở tự nguyện và hiểu rõ chi phí, quyền lợi, rủi ro.

Theo bà, việc bàn giao nhà cũng phải gắn với điều kiện sử dụng thực tế; không thể coi là hoàn thành nghĩa vụ chỉ vì đã giao căn hộ trong khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng thiết yếu chưa bảo đảm để người dân sinh hoạt bình thường. Nếu luật không quy định rõ, rủi ro và tranh chấp cuối cùng sẽ dồn hết về phía người mua.

Cùng quan điểm này, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) cũng chỉ rõ, dự thảo luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản, vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường thời gian qua.

Vị đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung các hành vi bị cấm bao gồm: việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường. Theo ông Vũ, việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá hiện nay.

Người mua không biết dòng tiền đã góp đi đâu 

Trong khi đó, đại biểu Phạm Trọng Nhân (đoàn TP.HCM) đồng tình với báo cáo thẩm tra yêu cầu kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi là đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay hình thức khác. Song, ông cho rằng, không chỉ xử lý dòng tiền huy động, mà quan trọng hơn là dòng tiền sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu Phạm Trọng Nhân (đoàn TP.HCM)

ẢNH: GIA HÂN

"Đơn cử như cho doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỉ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư... Nhưng 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỉ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai, cũng tạo thành 1.000 tỉ đồng vốn cho dự án. 

Điều đáng nói là, 1.000 người mua không có các công cụ kiểm soát như ngân hàng. Họ khó biết tiền mình nộp vào dự án rồi có thực sự được sử dụng để hình thành chính tài sản mình đang mua hay không?", đại biểu Nhân chỉ ra bất cập.

Dẫn lại việc dự thảo đã chế định việc sử dụng tiền đúng mục đích và thiết kế tài khoản bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận, song ông cho rằng quy định này là chưa đủ.

"Kinh nghiệm Singapore cho thấy có thể vừa sử dụng tiền người mua để phát triển dự án, vừa quản lý theo tài khoản dự án với nguyên tắc: tiền huy động từ dự án nào phải gắn với việc thực hiện chính dự án đó", ông Nhân nêu.

Đề cập đến dòng vốn vào thị trường bất động sản, đại biểu cũng băn khoăn nếu "siết quá mạnh sẽ tác động vào nguồn cung; còn nới quá rộng lại có thể kích tăng đòn bẩy và giá tài sản".

Đại biểu đoàn TP.HCM cũng cho rằng, cần dựa vào hệ thống dữ liệu để thống kê lượng giao dịch, tài sản đã định danh và mức giá, từ đó tổng hợp, phân tích, cảnh báo sớm qua các chỉ báo về thời gian nắm giữ, tần suất chuyển nhượng, biến động giá, mức độ sử dụng đòn bẩy và tình trạng đưa bất động sản vào sử dụng thực tế.

"Không thể mặc nhiên coi người sở hữu nhiều bất động sản là đầu cơ, mà cần nhận diện hành vi và không dán nhãn chủ thể", ông Nhân nhấn mạnh và cho rằng, cần phân biệt rõ dòng vốn đang tạo thêm sản phẩm, thêm giá trị hay chủ yếu làm tăng vòng quay và giá tài sản. 

Chỉ khi đó, chính sách mới có thể bảo vệ người mua, kiểm soát đầu cơ mà không làm khó đầu tư tạo giá trị và khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở thực sự của thị trường.