Làm sao để có 'nhà ở giá phù hợp' cho người thu nhập trung bình?

Trong cuộc họp gần đây về thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu cần có chính sách nhà ở cho người thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng.

Trên thực tế, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thiếu. Với đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp tại đô thị là cá nhân có mức thu nhập khoảng 21 - 30 triệu đồng/tháng lại không thuộc đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Thị trường Hà Nội và TP.HCM vài năm gần đây vắng bóng các dự án nhà ở giá phù hợp với người thu nhập trung bình

ẢNH: M.H

Tương tự, nếu vợ chồng có mức thu nhập khoảng 41 - 50 triệu đồng/tháng hoặc người độc thân nuôi con nhỏ có mức thu nhập khoảng 31 - 40 triệu đồng/tháng cũng không được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Đáng nói, họ cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá quá cao hiện nay. 

"Thị trường bất động sản tại các đô thị hiện nay lại đang rất thiếu loại "nhà ở giá phù hợp" là căn hộ chung cư có 1 - 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50 - 70 m², có đơn giá từ 30 - 70 triệu đồng/m² và giá căn hộ từ 2 - 5 tỉ đồng/căn", ông Châu cho hay.

Chủ tịch HoREA dẫn chứng, tại TP.HCM thời điểm năm 2020 chỉ có 163 căn "nhà ở giá phù hợp", chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Nhưng kể từ năm 2021 đến tháng 6.2025 thì không còn loại "nhà ở giá phù hợp" mà chỉ còn loại nhà ở trung cấp và nhà ở cao cấp.

Trong đó, nhà ở cao cấp chiếm trên 70% và kể từ năm 2024 đến tháng 6.2025 thì các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM (cũ) chỉ còn "nhà ở cao cấp". Chỉ sau khi hợp nhất với tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thì TP.HCM (mới) mới được bổ sung nguồn cung "nhà ở giá phù hợp" từ 2 địa phương này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, tình trạng thiếu loại "nhà ở giá phù hợp", nên các doanh nghiệp có sẵn dự án nhà ở thương mại có điều kiện "chiếm lĩnh" thị trường và thường lựa chọn phân khúc thị trường cao cấp hoặc có thể "làm giá" sản phẩm nhà ở để tối đa hóa lợi nhuận.

Một nguyên nhân khác là do hạn chế của luật Nhà ở 2023 là vẫn chưa có quy định cơ chế tạo điều kiện để hỗ trợ người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị tạo lập "nhà ở giá phù hợp".

Do đó, HoREA đề xuất bổ sung vào luật Nhà ở quy định "cơ chế tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có một phần điều kiện tài chính được vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý 6 - 7%/năm trong thời hạn 10 - 12 năm để mua, thuê mua nhà ở giá phù hợp".

Ưu đãi doanh nghiệp làm nhà ở giá phù hợp

Còn theo Bộ Xây dựng, việc ban hành Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là rất cấp bách, trong bối cảnh bình quân giá bán sơ cấp chung cư ở Hà Nội năm ngoái đạt 100 triệu đồng/m² (tăng 40% so với 2024), còn tại TP.HCM đạt 111 triệu/m² (tăng 23%). 

"Mức tăng giá nhà ở, đất ở cao hơn nhiều so với đà tăng thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân thêm khó khăn", Bộ Xây dựng nêu. 

Đặc biệt, trong bối cảnh nhà xã hội cũng chỉ giải quyết được một phần chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Rất nhiều người thu nhập trung bình "còn rất khó khăn" về nhà ở với mức giá hiện tại, nhất là ở các đô thị lớn.

Theo dự thảo, chính sách dự kiến để phát triển nhà thương mại giá phù hợp cũng có một số điểm tương đồng với nhà ở xã hội. Cụ thể, giá bán của 2 loại hình nhà ở đều được xác định theo nguyên tắc tính đúng, đủ các chi phí đất đai, xây dựng, lãi vay... cộng với một mức lợi nhuận định mức.

Chủ đầu tư của nhà xã hội và thương mại giá phù hợp đều được tiếp cận nguồn vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn, thời gian vay dài hơn so với các dự án thương mại thông thường.

Với người mua, chỉ mua được sở hữu 1 sản phẩm thuộc hai loại hình nhà ở được Nhà nước ưu đãi (nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phù hợp). Người mua cũng bị hạn chế chuyển nhượng, không được bán lại trong ít nhất 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền.

Cơ quan quản lý cũng yêu cầu chủ đầu tư nhà xã hội, nhà thương mại giá phù hợp phải kiểm toán, quyết toán và gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua.

Về chính sách, theo đề xuất tại dự thảo, căn cứ để tính toán nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư với loại hình nhà ở giá phù hợp là bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Việc áp dụng bảng giá đất có thể giúp chủ đầu tư xác định được chi phí đầu vào về đất đai một cách ổn định và cũng thấp hơn so với đấu giá (như dự án thương mại thông thường), qua đó có cơ sở để giảm giá bán nhà cho người dân.

Tuy nhiên, UBND cấp tỉnh có thể chấp thuận chủ trương đồng thời giao chủ đầu tư dự án nhà thương mại giá phù hợp không thông qua đấu giá, đấu thầu. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cũng có thể không cần bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà xã hội trong phạm vi dự án (đây là nghĩa vụ bắt buộc đối với các dự án nhà thương mại ở các đô thị lớn).

Về lợi nhuận định mức, doanh nghiệp làm nhà ở thương mại giá phù hợp có thể được hưởng tối đa 15% tổng vốn đầu tư, cao hơn 5% so với các dự án nhà xã hội. Ngoài ra, có thể được giảm bớt điều kiện để huy động vốn khi không yêu cầu phải có quyết định giao, cho thuê đất.

Bộ Xây dựng kỳ vọng những ưu đãi này khuyến khích doanh nghiệp tham gia làm nhà giá phù hợp, thúc đẩy tăng nguồn cung cho thị trường nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.