Bảng giá đất phải sát thị trường

Theo điều 257 Luật Đất đai, hạn cuối các địa phương phải công bố bảng giá đất lần đầu vào ngày 1-1-2026. Các địa phương có trách nhiệm ban hành bảng giá đất mới và áp dụng từ ngày 1-1 hằng năm.

Bảng giá đất chính là bước tiến rất quan trọng trong lịch sử xây dựng pháp luật đất đai kể từ năm 1987 đến nay bởi lẽ đã bãi bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm/lần. Thay khung giá đất bằng bảng giá được cập nhật thường xuyên biến động thực tế, áp dụng hằng năm.

Bãi bỏ khung giá để áp dụng bảng giá là cần thiết, nhưng tại sao lại xảy ra nhiều phản ứng trái chiều tại một số địa phương do có nơi đất được định giá tăng lên đến vài chục lần?

Giá nhảy vọt đã gây khó khăn, như việc người dân các vùng nông thôn muốn chuyển đổi sang thổ cư phải nộp số tiền rất lớn không khác gì đi mua đất giá cao dù mảnh đất ông cha để lại. Không ít dự án bất động sản bị đình trệ bởi tiền nộp quyền sử dụng đất đầu vào bị đội lên nhiều lần.

Gỡ những khó khăn vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, giảm bớt gánh nặng cho người dân, Quốc hội đã ban hành nghị quyết số 254 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2026) để giảm 70% khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Tuy nhiên những quy định về bảng giá cần cụ thể hóa hơn nữa trong luật cũng như các văn bản dưới luật khi xem xét sửa Luật Đất đai sắp tới để đảm bảo tính đồng bộ, toàn diện hệ thống pháp luật tài chính đất đai.

Để không còn những phản ứng trái chiều về bảng giá khi sửa luật, thứ nhất cần thực hiện giảm tối đa tiền sử dụng đất chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở khu vực nông thôn.

Những gia đình chính sách, người có công, hộ nghèo và vùng dân tộc thiểu số... thì cần thực hiện miễn hoàn toàn tiền chuyển quyền.

Tuy nhiên điều kiện ràng buộc chuyển quyền phải phù hợp với quy hoạch và hạn mức quy định chặt chẽ của địa phương.

Thứ hai, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nộp một phần tiền sử dụng đất đến khi dự án đi vào hoạt động mới phải hoàn thành 100% nghĩa vụ, nhằm giảm gánh nặng tài chính đầu vào cho dự án bất động sản.

Như vậy, khi xây dựng bảng giá phải đảm bảo nguyên tắc thị trường, ghi nhận đúng giá thị trường, theo quy luật cung - cầu.

Vấn đề ở chỗ, để áp dụng bảng giá sát thị trường, Nhà nước phải có chính sách, quy định trong các văn bản dưới luật đối với từng trường hợp để áp dụng linh hoạt.

Để không còn phản ứng trái chiều, quy định về bảng giá cần phải hài hòa được lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Cần thúc đẩy tự động hóa trong định giá xây dựng bảng giá đất sát thị trường. Chỉ cần dùng điện thoại thông minh tra cứu vào bất kể thửa đất nào đó cũng cho ra giá đất, giá bất động sản cụ thể và thông số tham chiếu.

Để làm được điều này các bộ, ngành, địa phương phải mở cao điểm đưa hàng chục triệu thửa đất chưa hoàn thành vào kho dữ liệu như yêu cầu của Chính phủ; đưa vào khai thác, sử dụng thực chất dữ liệu đất đai ngay trong năm nay.

Khi dữ liệu đã số hóa và minh bạch, công tác định giá sát hơn thì người dân có đất bị thu hồi sẽ được đền bù thỏa đáng, không còn những lời "tâm sự cay đắng" dẫn đến các vụ khiếu kiện kéo dài.

Tóm lại, luôn phải bám sát mục tiêu xuyên suốt "dân giàu, nước mạnh" khi xây dựng bảng giá đất ở mọi thời điểm, tạo động lực cho phát triển bền vững.