Bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ

Tôi từng đi thuê nhà ở thành phố New York.

Căn hộ tôi thuê nằm trong một khu chung cư hơn 100 tuổi. Khu chung cư do một công ty tư nhân sở hữu toàn bộ, và cho các cá nhân, hộ gia đình thuê dài hạn 1-3 năm, gia hạn thường xuyên.

Chung cư cho thuê dài hạn rất phổ biến ở các thành phố lớn nước Mỹ, đáp ứng nhu cầu của khoảng 75% người dân sống ở các khu đô thị đông đúc như Manhattan, theo dữ liệu điều tra dân số Mỹ.

Dù khá cũ, khu nhà tôi ở có hệ thống điều hòa không khí tập trung, thang máy, camera an ninh, khóa cửa điện tử. Các căn hộ không có máy giặt sấy riêng mà dùng máy giặt chung bỏ xu. Một số khu nhà cao cấp hơn thì có lễ tân và kỹ thuật viên túc trực.

Tại Việt Nam, mô hình doanh nghiệp cho thuê nhà chuyên nghiệp khá hiếm, bên cung cấp chủ yếu là các cá nhân cho thuê lại nhà thuộc sở hữu của mình.

Gần đây, lãnh đạo Đảng và Nhà nước chỉ ra rằng phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp là giải pháp lâu dài để đáp ứng nhu cầu của người dân đô thị. Đây là định hướng đúng, mở ra hướng đi giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở, trong bối cảnh Việt Nam đang công nghiệp hóa và đô thị hóa nhanh như hiện nay.

Nhưng vì sao thị trường lại thiếu vắng các doanh nghiệp cho thuê chuyên nghiệp? Vì sao người ta chỉ thích xây để bán, mà không thích để cho thuê? Hay nói cách khác, điểm nghẽn của thị trường nhà ở cho thuê nằm ở đâu?

Tại một số đô thị lớn bắt đầu hình thành các đơn vị cho thuê nhà chuyên nghiệp, nhưng quy mô thị trường rất nhỏ và mô hình hoạt động cũng rất khác. Đó có thể là một công ty đứng ra thuê nhà của nhiều cá nhân rồi cho thuê lại, họ không sở hữu. Một mô hình khác là doanh nghiệp xây nhà cho đối tượng thuê rất đặc thù là chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

Lý giải cho thực tiễn thiếu vắng doanh nghiệp cho thuê nhà chuyên nghiệp, một số người cho rằng do xuất phát từ tâm lý thích sở hữu hơn là đi thuê của người dân. Ý kiến khác nhận định pháp luật về quyền lợi người tiêu dùng (ở đây là người thuê nhà) chưa thực sự tốt để hấp dẫn người thuê, tạo cầu cho thị trường.

Tôi đồng tình với các nhận định trên, nhưng cho rằng đó chưa phải là nguyên nhân cốt lõi. Dường như vấn đề đến từ phía cung nhiều hơn từ phía cầu.

Xây nhà ở cho thuê là một hình thức bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ. Thời gian hoàn vốn rất dài. Tôi từng hỏi một số doanh nghiệp bất động sản xem họ đã bao giờ thử tính thời gian hoàn vốn của phương án kinh doanh này chưa.

Một người nói với tôi: "Anh kéo bảng excel rồi, 42 năm". Một người khác đưa ra kết quả khả quan hơn, nhưng cũng rất dài, khoảng 30-35 năm. Trong bối cảnh đó, các điều kiện về môi trường pháp lý và thị trường tài chính của Việt Nam chưa đủ hấp dẫn.

Thứ nhất, về mặt pháp lý, dự án xây nhà ở để cho thuê thường có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm (trừ một số dự án có vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm tại địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn), khác với dự án xây nhà để bán - có thể được hưởng chế độ đất ở ổn định lâu dài. Đây là nguyên nhân thứ nhất khiến doanh nghiệp bất động sản chỉ thích xây nhà để bán.

Thứ hai, về mặt tài chính, hiếm tổ chức nào chấp nhận cho vay với thời hạn kéo dài như vậy. Các ngân hàng luôn rất thận trọng với khoản vay dài do tiềm ẩn rủi ro mất thanh khoản. Họ thích các dự án có thời hạn quay vòng vốn nhanh.

Do đó, nếu Chính phủ muốn phát triển diện nhà ở cho thuê để cân bằng lại so với nhà ở để bán, cần tháo gỡ hai vướng mắc này.

Đối với vấn đề thời hạn sử dụng đất của các dự án nhà ở cho thuê, cần nghiên cứu cơ chế cho phép kéo dài 70 năm như Trung Quốc hoặc 99 năm như Singapore. Đây là một sự bảo đảm pháp lý giúp dự án chuyển từ diện không khả thi sang diện có thể đầu tư.

Thời hạn sử dụng đất dài hơn sẽ phù hợp với độ bền công trình. Nếu một công trình nhà ở được xây dựng đúng quy chuẩn và bảo trì thường xuyên, hạn sử dụng của nó có thể lên đến hơn một thế kỷ. Nếu chỉ cho thời hạn sử dụng đất 50 năm sẽ tạo độ vênh giữa pháp lý và kỹ thuật.

Đối với vấn đề thị trường tài chính, cần phát triển các Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và các nguồn vốn dài hạn khác như bảo hiểm nhân thọ, quỹ lương hưu để cấp vốn cho mô hình kinh doanh này.

Theo đó, trong giai đoạn đầu của mỗi dự án, các ngân hàng vẫn cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản để xây nhà cho thuê. Sau 3-5 năm, khi dự án đi vào vận hành, tạo dòng tiền ổn định đã được chứng minh, doanh nghiệp bất động sản sẽ bán lại toàn bộ dự án cho một Quỹ REIT. Quỹ này sở hữu công trình, thuê đơn vị chuyên nghiệp vận hành tòa nhà, lấy doanh thu hàng tháng trả cho người mua chứng chỉ quỹ.

Người mua chứng chỉ quỹ thường là các doanh nghiệp bảo hiểm, quỹ hưu trí (Quỹ Bảo hiểm xã hội ở Việt Nam), hoặc cá nhân có tiền nhàn rỗi muốn tiết kiệm để dưỡng già. Đây là những nhà đầu tư có thể chấp nhận thời hạn dài và cần dòng tiền đều đặn hàng tháng.

Tuy nhiên, đây không phải giải pháp có thể triển khai một sớm một chiều, bởi thị trường REIT ở Việt Nam còn rất sơ khai, trong khi các quỹ hưu trí và nguồn vốn đầu tư dài hạn khác cũng chưa phát triển đủ lớn để trở thành lực lượng tạo vốn chủ đạo cho lĩnh vực này.

Sự thiếu vắng một thị trường vốn dài hạn chính là "gót chân Achilles" của mô hình này tại Việt Nam. Do đó, phát triển nhà ở cho thuê không đơn thuần là câu chuyện của ngành xây dựng, của thị hiếu tiêu dùng, mà là bài toán đồng bộ giữa pháp luật đất đai và quản lý thị trường tài chính.

Nguyễn Minh Đức