Có cung và có cầu, nhưng mặt bằng cho thuê vẫn ‘bất động’, lý do vì sao?

Cho thuê mặt bằng nhưng… kèm điều kiện

Anh Nguyễn Hoài Việt (36 tuổi, ngụ ở 144/2/11 Linh Trung, P.Linh Xuân, TP.HCM; trước là P.Linh Trung, TP.Thủ Đức, TP.HCM), cho biết có 3 mặt bằng cho thuê trên các đường Võ Văn Ngân, Đào Trinh Nhất và Hoàng Diệu 2 (thuộc TP.Thủ Đức trước đây).

Theo anh Việt, 3 mặt bằng này đã được gần chục lời đề nghị thuê, bản thân anh cũng rao cho thuê trên nhiều trang bất động sản, nhưng từ tháng 8.2025 đến nay vẫn… chưa có người đồng ý thuê.

Anh Việt cho biết: "Có nhiều người đến thuê để kinh doanh ăn uống, nhưng tôi không đồng ý với loại hình kinh doanh này. Một mặt bằng khác trên đường Hoàng Diệu 2 thì có người muốn thuê để mở cơ sở kinh doanh massage trị liệu, tôi cũng từ chối".

Một mặt bằng cho thuê nhưng có kèm điều kiện "không bán đồ ăn", "không sửa xe"

ẢNH: THANH NAM

Câu chuyện của anh Việt không cá biệt. Trên các tuyến đường ở TP.HCM, không khó để bắt gặp những tấm bảng "cho thuê" nhưng điều đáng nói là phía dưới dòng chữ "cho thuê" là kèm thêm một số điều kiện: không bán đồ ăn, không sửa xe, không kinh doanh ồn ào…

Vợ chồng chị Phạm Thị Minh Phụng (34 tuổi, ngụ ở 24 đường An Bình, P.Dĩ An, TP.HCM; trước là P.An Bình, TP.Dĩ An, tỉnh Bình Dương) cho biết sau vài tuần đi tìm mặt bằng thuê để kinh doanh quán ốc đã tìm được địa điểm ưng ý trên đường Lê Hồng Phong (P.Phú Lợi, TP.HCM; trước là P.Phú Lợi, TP.Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương).

"Chúng tôi rất hài lòng với mặt bằng ấy, có chỗ để xe, thuận tiện để thu hút khách… Chỉ tiếc là chủ mặt bằng không đồng ý cho thuê. Họ nói không cho kinh doanh ăn uống. Dù thuyết phục nhiều, chấp nhận đặt cọc trước 2 năm, họ vẫn không chịu", chị Phụng kể lại.

Trên các tuyến đường Ung Văn Khiêm (P.Thạnh Mỹ Tây, TP.HCM; trước là P.25, Q.Bình Thạnh, TP.HCM). Nguyễn Văn Tiết (P.Lái Thiêu, TP.HCM; trước là P.Lái Thiêu, TP.Thuận An, tỉnh Bình Dương)… cũng có những mặt bằng cho thuê nhưng có kèm điều kiện, chứ không phải người thuê có thể tùy ý kinh doanh gì cũng được.

Mặt bằng cho thuê "lọc ngành nghề", có kèm điều kiện "không bán ăn uống"

ẢNH: THANH NAM

Vì sao?

Bà Nguyễn Thị Hạnh (ngụ ở 166 DX034, P.Bình Dương, TP.HCM; trước là P.Phú Mỹ, TP.Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương) cho biết từ tháng 11.2025 đến nay bà từ chối 6 người đến thuê mặt bằng. "Tôi không cho người thuê kinh doanh quán ăn", bà Hạnh thẳng thắn.

Bà Hạnh giải thích: "Tôi từng cho thuê bán bún. Mùi nấu nướng "ám" lên lầu, khách đậu xe kín trước nhà, rác thải nhiều. Hàng xóm phàn nàn liên tục. Từ đó tôi rút kinh nghiệm, chỉ cho thuê làm văn phòng nhỏ hoặc bán hàng khô". Cũng theo bà Hạnh: "Tôi biết là nếu để mặt bằng trống lâu là thiệt hại, không có tiền, nhưng cho thuê sai người, tức để họ kinh doanh thứ mà mình không muốn thì còn mệt hơn. Giá tôi đưa ra là 18 triệu đồng/tháng. Nhiều người cao hơn 1, 2 triệu đồng/tháng nhưng lại muốn bán đồ ăn nhưng tôi nhất quyết không đồng ý. Thà để trống còn hơn ảnh hưởng sinh hoạt gia đình".

Anh Nguyễn Hoài Việt kể: "Có người nói tôi "kén khách", nhưng đúng là như vậy. Tôi chọn cách "lọc ngành nghề" trước khi ký hợp đồng cho thuê mặt bằng. Dù việc "chọn khách cho thuê" làm ảnh hưởng đáng kể đến nguồn thu".

Anh Việt lý giải: "Sở dĩ tôi không đồng ý để bán đồ ăn, kinh doanh ăn uống là xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Như mùi và khói là nỗi ám ảnh lớn. Mùi dầu mỡ, nước lèo, nướng than… dễ ám lên tầng trên, ảnh hưởng đến người thuê tầng cao. Thực phẩm sống, rác hữu cơ gây mùi nếu chủ quán xử lý không tốt. Đã từng cho người thuê bán cơm tấm, nhưng sau hai tháng phải chấm dứt vì bị hàng xóm "mắng vốn" là ngửi mùi suốt ngày không chịu nổi".

"Chưa kể khi kinh doanh ăn uống đồng nghĩa với rác thực phẩm nhiều, dễ thu hút chuột, gián, ruồi. Ở khu dân cư đông đúc, hàng xóm phản ánh rất nhanh, và chủ nhà sẽ là người bị "gọi tên" đầu tiên. Ngoài ra, nếu người thuê mặt bằng bán quán nhậu thì dễ mở nhạc to, khách nói chuyện lớn tiếng, giao nhận hàng liên tục, xe đậu kín vỉa hè… rất dễ gây phiền hà mâu thuẫn với hàng xóm. Các quán ăn uống cũng dễ bị kiểm tra về an toàn thực phẩm, phòng cháy chữa cháy, lấn chiếm vỉa hè. Nếu có sự cố, chủ nhà cũng bị liên đới hoặc bị làm việc. Nên thôi, tôi chỉ cho những ai thuê để kinh doanh các ngành nghề "an toàn" như văn phòng, shop quần áo…", anh Việt nói thêm.

Người cho thuê và người thuê cần thương lượng, thỏa thuận để tháo gỡ bài toán cân bằng lợi ích giữa hai bên, để mặt bằng cho thuê không "bất động"

ẢNH: THANH NAM

Giải bài toán mặt bằng cho thuê 

Theo anh Huỳnh Thành Khiết (32 tuổi, nhân viên kinh doanh bất động sản, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bcons, TP.HCM), thực tế cho thấy có câu chuyện "cung và cầu gặp nhau nhưng sớm... chia tay", khi hai bên chủ mặt bằng và người tìm thuê không thể thỏa thuận để ký hợp đồng.

"Nhiều chủ mặt bằng cho thuê thận trọng, chọn ngành nghề ít phát sinh mâu thuẫn hay tranh chấp, nên đưa ra nhiều điều kiện không được buôn bán kinh doanh một số lĩnh vực. Dẫn đến việc có những mặt bằng treo bảng cho thuê hơn nửa năm, thậm chí cả năm nhưng không thể cho thuê dù… có người đến hỏi thuê, tạo ra nghịch lý lạ lùng", anh Khiết nói.

Anh Khiết cho rằng: "Nếu mặt bằng cho thuê "bất động" lâu ngày, kéo dài, thì chủ nhà lãng phí tài nguyên. Một mặt bằng bỏ trống 12 tháng tương đương mất 100% nguồn thu năm đó. Trong khi nếu thương lượng, thỏa thuận một cách hợp lý hơn với người thuê thì đem lại nguồn thu cũng như giải được bài toán cân bằng lợi ích giữa hai bên".

"Thiết nghĩ chủ nhà nên cân nhắc tính linh hoạt. Có thể yêu cầu người thuê phải đáp ứng một số tiêu chuẩn vệ sinh, giờ hoạt động… thay vì cấm hoàn toàn một ngành nghề. Điều đó giúp giảm rủi ro mà không bỏ trống mặt bằng. Đối với người thuê, cũng nên có ý thức, điều chỉnh một cách hợp lý những yêu cầu của chủ mặt bằng. Ví dụ như kinh doanh quán ăn, phải tuân thủ điều kiện phòng cháy chữa cháy, cam kết không để xe của khách làm lấn chiếm lòng lề đường, trang bị hệ thống khử mùi trong quán, kinh doanh trong khung giờ cố định…", anh Khiết nói thêm.