Minh bạch giá đất, tăng cơ hội tiếp cận nhà ở

Bỏ giá đất cụ thể, xác định thế nào cho sát?

Sáng 21.8, thảo luận về định hướng sửa đổi luật Đất đai, đại biểu (ĐB) Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) phân tích so với luật hiện hành, dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể. Như vậy, bảng giá đất và hệ số K trở thành cơ sở "gần như duy nhất" để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá đất.

Theo ông Hiếu, cách tiếp cận trên đơn giản hơn, nhưng cũng làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số K. Tuy nhiên, dự thảo lại không quy định về tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K; cũng không quy định chu kỳ điều chỉnh và không giao Chính phủ quy định chi tiết.

Ông Hiếu đề nghị bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K như bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu, có khả năng kiểm chứng; giao Chính phủ quy định tiêu chí khung, phương pháp định giá. Đồng thời, bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ. Cùng đó là quy định ngưỡng kích hoạt rà soát tự động, trong trường hợp biên độ biến động giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt quá một khoảng nhất định thì cơ quan nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh hệ số K, mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định.

Nhiều ý kiến cho rằng cần minh bạch bảng giá đất và hệ số K

Ảnh: Đình Sơn

Cạnh đó, khi nhà nước thu hồi đất, cần bảo đảm tính nhất quán về thời điểm và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng một phương án hoặc cùng một giai đoạn bồi thường. Tránh các trường hợp phát sinh chênh lệch chỉ vì thời điểm xử lý hồ sơ khác nhau, dẫn đến người dân cảm thấy không công bằng, phát sinh khiếu kiện.

ĐB Thạch Phước Bình (đoàn Vĩnh Long) cũng cho rằng khi bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được dùng trực tiếp để tính tiền bồi thường, điều này đòi hỏi dữ liệu và phương pháp xác định phải chính xác, minh bạch, có thể giải trình. Ông đề nghị công khai nguồn và thời kỳ thu thập dữ liệu, căn cứ xác định hệ số điều chỉnh cùng các yếu tố chính hình thành mức giá. Người có đất bị thu hồi không chỉ cần biết được bồi thường bao nhiêu mà phải hiểu vì sao mức tiền được xác định như vậy.

Góp ý thêm, ĐB Triệu Thị Ngọc Diễm (đoàn Cần Thơ) kiến nghị theo hướng quy định hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường phải chi tiết theo khu vực, vị trí, thời điểm, kịp thời điều chỉnh khi giá đất biến động hoặc bảng giá hệ số không còn phù hợp. Có thể cho phép xác định hệ số bổ sung đối với khu vực dự án cụ thể, dưới sự giám sát của người có đất bị thu hồi. Đồng thời, làm rõ tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất, bởi đây là biến số trực tiếp ảnh hưởng tới mức bồi thường.

Quy định thời hạn chung cư có làm giảm giá nhà?

Chiều cùng ngày, thảo luận về định hướng sửa đổi luật Nhà ở, nhiều ĐB tiếp tục bày tỏ băn khoăn về quy định "chung cư có thời hạn" lần đầu tiên được đưa vào dự luật. Đề nghị không sử dụng khái niệm này, ĐB Thạch Phước Bình cho rằng đây không chỉ đơn thuần là vấn đề thuật ngữ mà còn ảnh hưởng rất lớn đến nhiều người đang sở hữu căn hộ chung cư, vốn là tài sản phải tích lũy nhiều năm mới có được. Theo ông, nếu công trình không còn đảm bảo an toàn thì phá dỡ, di dời là yêu cầu không thể thỏa thiệp. Song, việc không còn tòa nhà không đồng nghĩa quyền tài sản của người sở hữu căn hộ trở về con số 0.

ĐB đoàn Vĩnh Long đề xuất bổ sung nguyên tắc khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, phải phá dỡ sẽ không làm chấm dứt các quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu. Đồng thời, cần có cơ chế rõ ràng về việc đóng góp kinh phí để xây dựng chung cư như mức đóng góp, đóng một lần hay theo tiến độ, quyền lợi người không có khả năng tài chính…

Nêu ý kiến tranh luận, ĐB Tạ Văn Hạ (đoàn Đà Nẵng) cho rằng mọi công trình đều có thời hạn sử dụng nhất định, không thể tồn tại vĩnh cửu. Vì vậy, nếu quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư thì sẽ có thêm một phân khúc nhà ở. Ông Hạ lấy ví dụ, với chung cư có thời hạn sử dụng là 70 hay 90 năm, người dân có thể tiếp cận mua dễ dàng hơn, bởi giá bán khi đó chỉ bằng một nửa so với mức giá hiện nay - khi xem việc mua chung cư là "vĩnh viễn".

"Những người không có điều kiện kinh tế, thay vì phải bỏ ra 4 tỉ đồng để sở hữu lâu dài, họ có thể lựa chọn mua căn hộ có thời hạn với mức giá khoảng 2 tỉ đồng", ông Hạ đặt giả thiết và lưu ý quy định thời hạn sử dụng chung cư và quyền sở hữu tài sản của người dân là 2 khái niệm hoàn toàn khác nhau, không nên lẫn lộn.

Giải trình băn khoăn của các ĐB, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nhắc lại tại phiên thảo luận tổ ngày 19.8, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã có ý kiến giải thích đầy đủ về cơ sở đưa ra chính sách tại dự thảo. Mục tiêu nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc sửa chữa, cải tạo khi chung cư đã hết thời hạn sử dụng.

Góp ý thêm về nhà ở xã hội (NƠXH), dù đồng tình với các chính sách và nỗ lực thời gian qua của Chính phủ, song nhiều ĐB cũng chỉ rõ nhiều vướng mắc về thủ tục, giá bán còn cao so với khả năng chi trả của người lao động. ĐB Phan Thị Thúy Linh (đoàn Đà Nẵng) nêu thực tế thu nhập bình quân của người lao động cả nước hiện nay khoảng 9 triệu đồng/tháng, nhiều địa phương cũng chỉ từ 6 - 8 triệu. "Nhưng một căn NƠXH khoảng 50 m2 mở bán đầu năm nay đã trên 1 tỉ đồng, bằng khoảng 10 năm thu nhập của người lao động. Tiền thuê mỗi tháng khoảng 5 triệu đồng. Nếu theo công thức tính hiện nay, người lao động rất khó có khả năng chi trả", bà Linh nói.

Giải trình thêm, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho hay luật Nhà ở năm 2023 và các nghị định của Chính phủ đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục triển khai dự án, qua đó góp phần tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư và địa phương, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Về đối tượng được mua NƠXH, dự thảo luật quy định 11 nhóm đối tượng, trong đó có 6 nhóm thuộc diện chính sách. Với chính sách tín dụng ưu đãi dành cho người mua NƠXH và chủ đầu tư, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết "không lo" khi người mua nhà vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội được hưởng mức lãi suất hơn 2%; lãi suất đối với khoản vay tại các ngân hàng thương mại khoảng 4,62%/năm, trong khi chủ đầu tư được vay với mức khoảng 5,62%/năm.