Sửa Luật Đất đai và những kỳ vọng

Nếu tính cả các luật sửa đổi, nghị định, thông tư và các cơ chế chuyển tiếp, đây có lẽ là một trong những lĩnh vực pháp luật có tần suất thay đổi nhiều nhất.

Nhưng việc sửa đổi liên tục ấy không hoàn toàn xuất phát từ kỹ thuật lập pháp. Đất đai có lẽ là lĩnh vực chứa đựng nhiều va chạm lợi ích nhất: giữa quản lý và phát triển, giữa nhu cầu tăng trưởng và yêu cầu kiểm soát tài sản công, giữa những tồn tại của quá khứ và kỳ vọng cho tương lai. Vì thế, pháp luật đất đai dường như luôn ở trong trạng thái phải tiếp tục điều chỉnh để theo kịp thực tiễn.

Trong bối cảnh đó, điều người dân quan tâm nhất vẫn thường là những vấn đề rất gần với đời sống hằng ngày. Và một trong số đó là câu chuyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - hay cách gọi quen thuộc là "sổ đỏ".

So với trước đây, Luật Đất đai 2024 đã cởi mở hơn trong việc xem xét cấp giấy chứng nhận lần đầu cho người dân. Đây là bước tiến đáng ghi nhận so với trước đây.

Tuy vậy, thực tiễn vẫn còn khá nhiều trường hợp chưa được "bao phủ" đầy đủ bởi quy định pháp luật.

Chẳng hạn, đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ hoặc có vi phạm pháp luật đất đai, pháp luật hiện nay mới xem xét công nhận nếu việc sử dụng đất diễn ra trước ngày 1-7-2014 và đáp ứng một số điều kiện như không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch.

Điều đó cũng có nghĩa là nhiều trường hợp sử dụng đất phát sinh trong khoảng 10 năm gần đây vẫn đang đứng ngoài cánh cửa được cấp giấy chứng nhận lần đầu. Thực tế, đây không phải là câu chuyện hiếm gặp.

Không chỉ với người dân, tư duy xử lý các tồn tại lịch sử trong lĩnh vực đất đai gần đây cũng đang có những thay đổi ở cấp chính sách.

Cuối tháng 4-2026, Quốc hội đã ban hành nghị quyết 29/2026/QH16 với một cơ chế đáng chú ý: cho phép một số dự án có sai sót trong việc lựa chọn nhà đầu tư trước ngày 1-8-2024 được tiếp tục triển khai nếu đáp ứng các điều kiện nhất định.

Tinh thần của nghị quyết này có lẽ không chỉ nằm ở việc tháo gỡ cho một số dự án cụ thể, mà còn cho thấy cách tiếp cận mềm dẻo hơn trong xử lý những tồn tại kéo dài của thực tiễn. Nhiều dự án từng "đắp chiếu" nhiều năm nay được kỳ vọng sẽ có cơ hội hồi sinh, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế.

Từ cách tiếp cận đó, nhiều ý kiến cũng kỳ vọng việc sửa đổi pháp luật đất đai trong thời gian tới có thể xem xét mở rộng thêm điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu cho người dân.

Chẳng hạn, có thể nghiên cứu mở rộng mốc thời gian xem xét đối với các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ, sử dụng đất có vi phạm hoặc được giao đất trái thẩm quyền trước ngày 1-8-2024 thay vì chỉ dừng ở mốc 1-7-2014 như hiện nay.

Tất nhiên, việc mở rộng này cần được nghiên cứu thận trọng và đi kèm những điều kiện kiểm soát phù hợp để tránh hợp thức hóa vi phạm một cách tràn lan.

Nhưng nếu được thiết kế hợp lý, đây có thể là một hướng đi giúp tháo gỡ cho nhiều trường hợp tồn đọng trong thực tế, đồng thời khơi thông thêm nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Có lẽ điều người dân chờ đợi sau mỗi lần sửa luật không chỉ là những quy định mới, mà là cơ hội để những vướng mắc cũ được tháo gỡ.