Tháo gỡ vướng mắc nào để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội?

TP.HCM bố trí 1.700 - 2.000ha cho phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030 

Chiều 20-4, báo Tuổi Trẻ tổ chức tọa đàm "Gỡ vướng để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội" với sự đồng hành của Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh (Kim Oanh Group).

Ông Võ Trung Hưng, Phó phòng Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, cho biết đến năm 2030, toàn TP.HCM (sau sáp nhập) dự kiến nhu cầu nhà ở xã hội cần khoảng 974.000 căn.

Trong nhu cầu khoảng 974.000 căn nhà ở xã hội thì đối tượng công nhân chiếm khoảng 30%, các đối tượng còn lại chiếm khoảng 70%.

Ông Hưng cho biết qua rà soát, đến năm 2030, toàn TP.HCM có tổng cộng 193 dự án nhà ở xã hội đã được duyệt. Thành ủy và UBND TP.HCM đã có nhiều chỉ đạo, kết luận liên quan đến chính sách phát triển nhà ở xã hội.

Sau hợp nhất, TP.HCM xác định quỹ đất khoảng 1.700 - 2.000ha dành cho phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030.

Trên cơ sở nghiên cứu quỹ đất và phương pháp xác định khu vực phát triển nhà ở xã hội, Sở Quy hoạch - Kiến trúc kiến nghị UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương bổ sung quỹ đất đến năm 2040 để hoàn thiện đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060; đồng thời tiếp tục rà soát, bổ sung quỹ đất tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Về góc độ quy hoạch, ông Hưng cho rằng cần có chính sách tổ chức các khu nhà ở xã hội trong không gian đô thị bài bản hơn.

Hiện nay, nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất thiếu quỹ đất bố trí nhà ở cho công nhân, khiến người lao động phải thuê trọ bên ngoài. Trong khi đó, việc chủ đầu tư tự tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội còn gặp nhiều khó khăn.

Đã cắt giảm bớt 50% lượng thủ tục hành chính

Điều phối phiên thảo luận, nhà báo Lê Ngọc Hiển, Phó trưởng phòng Phát triển sản phẩm, Trung tâm dịch vụ truyền thông báo Tuổi Trẻ, cho biết dù Chính phủ đã phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, việc triển khai thực tế vẫn còn rất chậm.

Bài toán nhà ở xã hội đang trở thành một trong những vấn đề an sinh cấp thiết, đặc biệt đối với công nhân và người thu nhập thấp.

Tại TP.HCM và nhiều đô thị lớn, nhu cầu về nhà ở giá rẻ, nhà ở phù hợp khả năng chi trả ngày càng tăng mạnh, trong khi nguồn cung vẫn còn rất hạn chế. Từ những áp lực trên, thực tế đòi hỏi những giải pháp đột phá về cả cơ chế lẫn tài chính.

Từ vấn đề trên, ông Nguyễn Văn Hoan, phó phòng Phát triển đô thị - Sở Xây dựng TP.HCM, thông tin từ đầu năm đến nay, TP.HCM có một dự án hoàn thành với 580 căn, hai dự án khởi công trong quý 1 với 2.643 căn.

Toàn TP.HCM hiện có 12 dự án đang thi công với khoảng 10.300 căn. Ngoài ra, một dự án quy mô 2.259 căn đang lựa chọn chủ đầu tư, ba dự án khác dự kiến khởi công trước 30-4 với 4.600 căn. Đặc biệt hiện TP có tới 41 dự án dự kiến khởi công trước 30-6 với khoảng 29.200 căn.

Để chuẩn bị nguồn cung cho các năm tiếp theo, Sở Xây dựng TP.HCM đã rà soát, bổ sung 16 khu đất với quy mô khoảng 23.000 căn. Giai đoạn 2026 - 2027, TP.HCM tập trung hoàn tất thủ tục đầu tư cho 72 dự án, tương ứng khoảng 67.000 căn.

Theo ông Hoan, theo quy trình, Sở Xây dựng TP.HCM đã tham mưu để TP cắt giảm ít nhất 50% lượng thủ tục hành chính, chỉ còn 132 ngày toàn quy trình xét duyệt dự án nhà ở xã hội.

Quá trình thực hiện dự án thường phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc. TP hiện nay đã chủ động, họp đình kỳ hàng tháng, thành lập tổ công tác giải quyết vướng mắc về đầu tư xây dựng với Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM làm tổ trưởng.

Không làm nhà ở xã hội để "đủ số" mà để người dân an cư thật sự

Đại diện Kim Oanh Group cho biết doanh nghiệp xác định nhà ở xã hội không chỉ là một phân khúc kinh doanh mà là sứ mệnh đồng hành cùng Chính phủ trong giải quyết bài toán an sinh.

Trên cơ sở đó, doanh nghiệp xây dựng chiến lược dài hạn với mục tiêu triển khai 26 dự án, khoảng 40.000 căn hộ đến năm 2028, tập trung tại TP.HCM, Đồng Nai và các khu vực có nhu cầu ở thực cao.

Ngay trong quý 2-2026, gần 5.000 căn hộ nhà ở xã hội thương hiệu K-Home dự kiến được đưa ra thị trường tại Đồng Nai, định hướng theo chuẩn "Singapore", nhằm nâng cao chất lượng sống cho người lao động.

Doanh nghiệp cho rằng khác biệt nhà ở xã hội không nằm ở giá thấp mà ở việc thiết lập lại chuẩn sống, với các dự án phát triển theo tiêu chuẩn quốc tế, ứng dụng công nghệ BIM, Precast để rút ngắn thời gian thi công, kiểm soát chất lượng.

Mô hình đô thị tích hợp, đầy đủ tiện ích, không gian sống xanh, gần khu công nghiệp được xem là yếu tố then chốt, hướng đến tiêu chuẩn công trình xanh EDGE.

Đến nay, Kim Oanh Group đã triển khai 3 dự án nhà ở xã hội với 3.555 sản phẩm. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng chỉ ra các thách thức như thiếu quỹ đất phù hợp, thủ tục pháp lý kéo dài, áp lực chi phí trong khi giá bán bị khống chế và bài toán đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng.

"Để nhà ở xã hội phát triển bền vững cần sự đồng bộ về chính sách, quy hoạch và tài chính, với định hướng nhà ở xã hội nhưng chất lượng nhà ở thương mại", đại diện doanh nghiệp chia sẻ.

Nhiều điểm nghẽn pháp lý, chồng chéo quy định, kéo dài thủ tục

Bên cạnh những chuyển động tích cực, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - cho hay về chính sách, thực tiễn triển khai nhà ở xã hội vẫn đang vấp phải nhiều điểm nghẽn pháp lý, trong đó nổi bật là tình trạng chồng chéo quy định và kéo dài thủ tục hành chính.

Nhiều doanh nghiệp trong hội phản ánh dù một số nội dung đã được luật và các nghị định hướng dẫn cho phép, nhưng khi đi sâu vào quy định chi tiết lại phát sinh sự thiếu thống nhất. Có trường hợp luật đã mở, nghị định cũng tạo hành lang pháp lý, song văn bản dưới luật lại chưa đồng bộ, thậm chí "khóa lại" khả năng thực thi.

Hệ quả là nhiều dự án dù đã được phê duyệt quy hoạch vẫn phải thực hiện lại các thủ tục xin cấp phép xây dựng, làm kéo dài đáng kể thời gian triển khai. Theo ông Châu, đây là vấn đề cần sớm được rà soát, điều chỉnh trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan.

Ở góc độ tổng thể, chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 vẫn đang ghi nhận những tín hiệu khả quan. Với sự tham gia của nhiều chủ thể từ cơ quan quản lý, doanh nghiệp đến các tổ chức xã hội, mục tiêu này được đánh giá là có khả năng hoàn thành.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tới, ông Châu nhấn mạnh cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, đặc biệt là Sở Xây dựng TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM và Sở Tài chính TP.HCM.

"Việc chia sẻ thông tin về quy hoạch, quỹ đất, tài chính và cơ chế thực hiện cần được triển khai một cách nhất quán, nhằm đảm bảo các chính sách đã ban hành có thể đi vào thực tiễn một cách hiệu quả, thay vì tiếp tục bị "tắc nghẽn" ở khâu thủ tục như hiện nay", ông Châu chia sẻ.

Doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội thấy khó gì?

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho rằng UBND TP.HCM vừa chỉ đạo thống nhất trình tự thủ tục làm dự án nhà ở xã hội gồm 7 bước (132 ngày đối với dự án tư nhân).

Tuy nhiên với thực tiễn làm thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội, ông nói: "Tôi chỉ mong là trình tự để hoàn thiện thủ tục làm dự án nhà ở xã hội mất tổng thời gian gấp 3 lần thời gian mà UBND TP đưa ra là tốt lắm cho doanh nghiệp".

Bởi lẽ theo ông Nghĩa phân tích qua các khâu từ chấp thuận chủ trương đầu tư; thẩm định, phê duyệt quy hoạch; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; cấp giấy phép xây dựng… rất nhiều vấn đề phát sinh và phải trải qua việc phối hợp của nhiều sở ngành.

Việc này khiến cho tổng thời gian làm dự án nhà ở xã hội trước đây từ thực tế của doanh nghiệp là từ 3-4 năm. Còn hiện nay dù đã được UBND nỗ lực rút ngắn thủ tục nhưng vẫn mất khoảng 2 năm.

"Đó là chưa kể việc vay vốn để làm dự án cũng gặp khó khăn, trong khi theo quy định về giá thành nhà ở xã hội bán cũng bị khống chế, chưa hợp lý khiến chủ đầu tư gặp khó khăn. Vì vậy tôi kiến nghị các cơ quan chức năng xem xét kiến nghị để miễn thủ tục nghiệm thu, kiểm toán với dự án nhà ở xã hội, cho tăng chỉ tiêu dân số tại dự án nhà ở xã hội, miễn giấy phép xây dựng như dự án nhà ở thương mại…", ông Nghĩa kiến nghị.

Nói về những cái khó liên quan đến tín dụng, ông Lê Hữu Nghĩa cho biết gói tín dụng 145.000 tỉ đồng của Chính phủ là chương trình ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được giao cho 9 ngân hàng thương mại triển khai.

Gói này có lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường, không tính vào room tín dụng, áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà với thời hạn vay lên tới 20 năm.

Cụ thể, lãi vay ưu đãi hiện nay dành cho nhà ở xã hội là 6,1% nhưng khi doanh nghiệp gõ cửa các ngân hàng thì họ đều từ chối cho vay. Lý do các ngân hàng đưa ra là lãi suất huy động hiện nay quá cao, nếu cho vay với mức 6,1% sẽ bị lỗ.

Đặc biệt, Công ty Lê Thành đề nghị được vay với lãi suất của nhà ở thương mại thì ngân hàng cũng không đồng ý. Lý do nếu chuyển gói vay như đề xuất của doanh nghiệp thì ngân hàng sẽ bị truy cứu trách nhiệm khi cho vay không theo đúng đối tượng.