Thị trường bất động sản sẽ có bước ngoặt thanh lọc trong năm 2026?

Nổi bật trong đó có ba yếu tố đáng chú ý nhất là giá nhà khó giảm dù cung tăng, tín dụng bị siết cùng lãi suất cho vay leo thang, cơ chế hành chính đang được cải thiện để tháo nút thắt tồn đọng nhiều năm.

Giá nhà khó giảm dù thị trường "tăng cung"

Theo nghiên cứu mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản trong năm 2026 sẽ không tăng "nóng" như trước đây, nhưng cũng khó giảm mạnh. Nguyên nhân là bởi nhiều phân khúc vẫn duy trì sức cầu cao, đặc biệt nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn chưa bao giờ hạ nhiệt.

Trong khi cơ cấu sản phẩm còn mất cân đối, phần lớn là nhà cao cấp và sản phẩm tầm trung và cao cấp, thiếu nhà ở phù hợp với thu nhập đại đa số người dân.

Dữ liệu cho thấy nguồn cung mở bán trong năm 2025 đạt mức cao nhất thời gian gần đây, giúp thị trường đa dạng lựa chọn hơn. 

Tuy nhiên chính điều này không kéo theo sự giảm giá đáng kể, bởi hàng hóa mới phần lớn vẫn nằm ở phân khúc giá cao, còn nhu cầu mua để ở thì quyết liệt hơn bao giờ hết.

Thực tế này được Chính phủ nhìn nhận rõ. Cụ thể tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định dù nguồn cung đang tăng ở nhiều phân khúc, giá vẫn chưa giảm như kỳ vọng. Vì vậy, các giải pháp cụ thể hơn là cần thiết để đưa mặt bằng giá về mức phù hợp với nhu cầu thực.

Theo một chuyên gia, một trong những điểm nghẽn kéo dài của thị trường là thủ tục hành chính và pháp lý dự án. Vì nhiều dự án kéo dài về pháp lý, kéo theo chi phí vốn và chi phí cơ hội tăng lên, chủ đầu tư buộc phải tính vào giá bán khiến sản phẩm đến tay người mua có mức giá cao hơn.

Việc cải cách thủ tục, giảm bớt rào cản hành chính, do đó được các cơ quan quản lý xác định là trọng tâm trong năm 2026 để giảm chi phí đầu vào, đẩy nhanh tiến độ dự án và tăng nguồn cung nhà ở.

Đó cũng là lý do mà Thủ tướng yêu cầu cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, chống tiêu cực và đầu cơ để tạo thuận lợi thực sự cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận nguồn cung nhà ở, đồng thời chống thao túng thị trường.

Lãi suất cho vay bất động sản sẽ leo thang

Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào hơn, một lực ép khác lại đến từ chi phí vốn, cụ thể là lãi suất cho vay bất động sản tăng mạnh. Một khảo sát gần đây ở nhiều ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất cho vay mua nhà, đặc biệt ở nhóm các ngân hàng lớn, đang tiệm cận mức 14%/năm, mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Điều này phản ánh xu hướng chính sách tín dụng trong năm 2026, trong đó kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng chung, đồng thời các tổ chức tín dụng thắt chặt cho vay đối với lĩnh vực này để hạn chế rủi ro hệ thống.

Mặt bằng lãi suất cao làm suy yếu lực cầu mua để đầu cơ, đồng thời tạo ra áp lực dòng tiền đối với người vay mua nhà, nhất là những khoản vay trước đó được áp dụng lãi suất ưu đãi thấp. Áp lực trả lãi cao khiến một số người vay xem xét bán tài sản để cân đối chi phí, trong khi người mua mới chùn tay hơn so với trước đây.