Tôi bán vội căn chung cư 4 tỷ vì cho thuê cả năm chưa được 100 triệu

Tại sao phải giữ một tài sản có giá trị rất lớn nhưng dòng tiền tạo ra quá thấp? Tôi thà bán căn hộ và đem tiền gửi ngân hàng.

Tôi vừa bán căn hộ chung cư mà mình đang cho thuê ở Hà Nội. Quyết định này đến đúng lúc giá chung cư đang ở mức rất cao. Nhiều người hỏi tôi: "Sao không giữ tiếp? Biết đâu vài năm nữa còn tăng?".

Tôi cũng từng nghĩ như vậy. Nhưng cuối cùng, tôi chọn bán vì lợi suất cho thuê đã quá thấp so với giá trị căn hộ. Căn hộ của tôi có giá trị khoảng 4 tỷ nhưng cho thuê chỉ được gần 100 triệu đồng một năm, đạt tỷ suất sinh lời khoảng 2,5% một năm. Trong khi đó, sau khi bán, tôi có thể gửi ngân hàng với lãi suất hơn 7%. Chênh lệch này khiến tôi phải nhìn lại: tại sao phải giữ một tài sản có giá trị rất lớn nhưng dòng tiền tạo ra quá thấp?

Tôi không tin bất kỳ tài sản nào cũng có thể tăng mãi, đặc biệt khi giá đã vượt xa khả năng chi trả và lợi suất khai thác thực tế. Theo tôi, sau một giai đoạn tăng nóng, thời gian tới giá nhà điều chỉnh giảm 15-20% cũng không phải điều quá bất thường. Chung cư trước hết sinh ra để phục vụ nhu cầu ở, còn với người mua để cho thuê, dòng tiền mới là yếu tố cần được tính đến. Không thể chỉ dựa vào kỳ vọng "năm sau sẽ có người mua lại với giá cao hơn".

Một yếu tố khác khiến tôi cân nhắc là tuổi đời của căn hộ. Một căn nhà hôm nay còn mới, đẹp và dễ cho thuê, nhưng 10 năm nữa sẽ trở thành một căn hộ cũ kỹ, đã qua nhiều năm sử dụng. Khi đó, nội thất, thiết bị, chất lượng tòa nhà, phí bảo trì và nhiều vấn đề khác có thể bắt đầu ảnh hưởng đến khả năng cho thuê cũng như giá bán. Vì thế, tôi thấy rất khó để một căn hộ thông thường cứ tăng giá mãi. Nếu có tăng trong dài hạn, có lẽ cũng cần nhìn trong tương quan với lạm phát và giá trị thực của tài sản.

>> Chung cư cũ 10 năm nhưng giá vẫn hơn 3 tỷ đồng

Số tiền thu về hiện được tôi gửi ngân hàng, với mức lãi suất hơn 7% một năm. Nếu so với khoảng 2,5% dòng tiền cho thuê trước đây, ít nhất ở thời điểm hiện tại, tôi cảm thấy lựa chọn này hợp lý hơn với mình.

Tôi không nghĩ mình đủ khả năng dự đoán chính xác thị trường sẽ giảm bao nhiêu hay khi nào tăng giá trở lại? Nhưng với tôi, đầu tư quan trọng nhất là tài sản có còn phù hợp với mức giá và dòng tiền mà nó tạo ra hay không? Tôi chấp nhận bỏ qua phần lợi nhuận có thể có trong tương lai để đổi lấy một khoản vốn lớn hơn, thanh khoản tốt hơn và mức sinh lời mà tôi thấy hợp lý ở hiện tại.

Có thể 5-10 năm nữa, tôi sẽ quay lại cuộc chơi này. Nhưng khi ấy, nếu giá và dòng tiền trở nên hợp lý hơn, ít nhất tôi cũng có một khoản vốn kha khá để lựa chọn những sản phẩm tốt. Tôi bán căn hộ đơn giản vì ở mức giá hiện tại, nó không còn cho tôi dòng tiền đủ hấp dẫn để tiếp tục nắm giữ.

Trung Dũng