Đất ở nhưng bị từ chối cấp phép xây dựng nhà tạm?

Luật sư Nguyễn Thị Thu Tâm (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời:

Các trường hợp được cấp phép xây dựng tạm

Trong việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị hay nông thôn, điều cần lưu ý đầu tiên là phải phù hợp với quy hoạch.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung) quy định rõ về điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng (GPXD) đối với loại nhà ở này.

Đó là phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa...

Đồng thời phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (khoản 2)...

Vì thế, nếu đất ở thuộc khu vực có quy hoạch thì chủ sử dụng đất không được cấp GPXD mới. Trường hợp quy hoạch chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất thì chủ sử dụng đất có thể đề nghị được cấp GPXD có thời hạn.

Theo khoản 1 Điều 94 luật trên, điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Phù hợp với quy mô, thời hạn công trình do UBND cấp tỉnh quy định đối với từng khu vực theo yêu cầu quản lý, phát triển và phù hợp với thời hạn quy hoạch.

c) Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp GPXD có thời hạn.

d) Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong GPXD có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.

Trường hợp quá thời hạn này, quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. 

Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hồ sơ cấp phép xây dựng tạm gồm những gì?

Đối với nhà ở riêng lẻ được cấp GPXD có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong GPXD mà quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn có điều chỉnh kéo dài thời hạn thì cơ quan cấp GPXD có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. 

Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp GPXD có thời hạn theo yêu cầu quản lý, phát triển và phù hợp với thời hạn của quy hoạch điều chỉnh.

Riêng đối với nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 94 nêu trên, đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện trước đây thì không cấp GPXD có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp GPXD có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, cơ quan có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp GPXD có thời hạn theo quy định đã nêu ở trên.

Về GPXD có thời hạn, Điều 50 Nghị định 15 năm 2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý đầu tư xây dựng hướng dẫn: Căn cứ quy định tại Điều 94 đã nêu và trên cơ sở kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng, vị trí xây dựng công trình, UBND cấp tỉnh ban hành quy định cụ thể về quy mô, chiều cao đối với công trình xây dựng mới và công trình đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo; thời hạn tồn tại của công trình để làm căn cứ cấp GPXD có thời hạn.

Hồ sơ đề nghị cấp GPXD có thời hạn cũng tựa như hồ sơ đề nghị cấp GPXD mới đối với nhà ở riêng lẻ, nhưng tiêu đề của đơn được đổi thành "Đơn đề nghị cấp GPXD có thời hạn".

Kèm theo đơn là một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; 2 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình.

b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.

c) Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện.

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.