Nhà siêu mỏng, siêu méo: Các nước xử lý từ thửa đất, không phải từ căn nhà

Nhiều quốc gia đã không chờ đến khi những căn nhà này xuất hiện rồi mới xử lý. Họ kiểm soát từ khâu quy hoạch đất, chia tách thửa và tổ chức lại cả khu phố.

Nhật Bản: Chỉnh lại thửa đất trước khi xây nhà

Một trong những cách đáng chú ý nhất là tái điều chỉnh đất (LR) của Nhật Bản, theo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (WB).

Thay vì để từng chủ đất tự xây dựng trên phần đất hiện có, chính quyền hoặc đơn vị thực hiện dự án sẽ quy hoạch lại toàn bộ khu vực. Đường sá, công viên và hạ tầng được bố trí lại. Các thửa đất cũng được sắp xếp thành hình dạng, vị trí phù hợp hơn.

Theo WB, hệ thống này đã có lịch sử hơn 100 năm tại Nhật Bản, được luật hóa riêng bằng Luật Điều chỉnh đất đai năm 1954.

Trong quá trình này, chủ đất không mất quyền lợi mà được phân lại một thửa đất tương ứng sau quy hoạch. Một phần đất được dành cho đường sá, công viên, hoặc bán để tạo vốn cho dự án.

Đây là điểm quan trọng nếu nhìn từ câu chuyện "nhà siêu mỏng, siêu méo": Nhật Bản không chỉ kiểm soát hình dạng căn nhà, mà can thiệp vào cấu trúc thửa đất - yếu tố quyết định lớn đến hình dạng công trình sau này.

Quy mô của phương pháp này cũng rất lớn. WB cho biết các dự án LR tại Nhật Bản đã tạo lập hoặc tái phát triển khoảng 3.700km² đất đô thị, tương đương 30% tổng diện tích đô thị cả nước. 

Các dự án này cũng hình thành khoảng 11.500km đường quy hoạch, 150km² công viên và 950 quảng trường nhà ga.

Nhật Bản còn kết hợp công cụ này với hệ thống quy hoạch sử dụng đất và kiểm soát xây dựng, gồm phân vùng sử dụng đất, quy hoạch khu vực, quy hoạch hạ tầng và các biện pháp khác.

Hàn Quốc: Tái phân lô và kiểm soát phát triển theo quy hoạch

Hàn Quốc cũng có kinh nghiệm đáng chú ý trong sử dụng công cụ quy hoạch và tái phân lô để phát triển đô thị.

Báo cáo của Viện Phát triển Hàn Quốc (KDI) về hệ thống thu hồi và bồi thường đất cho thấy nước này đã thu hồi đất quy mô lớn phục vụ các dự án công cộng.

Trong 37 năm, tính từ năm 1976, tổng diện tích đất bị thu hồi cho công trình công cộng đạt khoảng 5.855,9km², tương đương 5,85% diện tích quốc gia. 

Trong 10 năm từ năm 2003, các dự án nhà ở và khu đất ở chiếm khoảng 92.400 tỉ won (84 tỉ USD) trong tổng số tiền bồi thường.

KDI cho rằng Hàn Quốc cần đa dạng hóa phương thức phát triển, trong đó có sử dụng tái phân lô thay vì chỉ thu hồi toàn bộ đất.

Theo báo cáo, tái phân lô có thể giúp thực hiện dự án công cộng mà không nhất thiết phải cưỡng chế thu hồi quyền sử dụng đất của chủ sở hữu.

Hệ thống pháp luật Hàn Quốc cũng có quy định liên quan trực tiếp đến hình dạng và khả năng sử dụng của khu đất. 

Quy định xây dựng từng yêu cầu kế hoạch cho các khu vực tái phân lô nhà ở phải tính đến tối ưu hóa sử dụng đất, chức năng và cảnh quan đô thị, đồng thời không xung đột với hạn chế xây dựng trong khu vực.

Như vậy, không có "luật chống nhà siêu mỏng, siêu méo" nào được các nước áp dụng. Thay vào đó là một chuỗi quy định: thửa đất được chia thế nào, đường tiếp cận ra sao, công trình được phép xây ở đâu, mật độ và hình thức xây dựng thế nào.

Điểm quan trọng nhất có thể rút ra: nếu chỉ xử lý căn nhà sau khi thửa đất đã bị chia cắt bất hợp lý, lựa chọn của chính quyền sẽ rất hạn chế.

Ngược lại, nếu quản lý tốt từ khâu quy hoạch, chia tách và tái phân lô đất, nguy cơ xuất hiện những thửa đất không đủ chỗ xây nhà bình thường sẽ giảm đáng kể.