Nhờ người thân đứng tên nhà đất, cần chứng cứ gì để đòi lại tài sản?

Tôi chưa làm xong thủ tục ly hôn với chồng là người nước ngoài. Vì vậy mấy năm nay tôi mua nhà, đất đều nhờ bạn bè, người thân đứng tên giúp để tránh rắc rối.

Việc nhờ người thân đứng tên nhà, đất có thể gặp những rủi ro gì, tôi phải làm gì để hạn chế thấp nhất rủi ro và bảo vệ tài sản của mình? (một bạn đọc).

Tài sản mình nhưng việc quyết định phụ thuộc người đứng tên

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường đại học Luật TP.HCM, trả lời:

Không ít người nhờ bạn bè, người thân đứng tên khi mua nhà, đất như một giải pháp tình thế để tránh vướng mắc pháp lý. Lý do có thể là sự ràng buộc của quy định pháp luật (chẳng hạn trước đây người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa được đứng tên sở hữu nhà), việc không đáp ứng điều kiện mua hoặc sở hữu trong một số trường hợp.

Cũng có trường hợp người mua né tránh nghĩa vụ tài chính hoặc hạn chế rủi ro khi phát sinh tranh chấp (trong ly hôn), trở ngại về tín dụng khiến phải nhờ người có hồ sơ vay tốt đứng tên hay để thuận tiện trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý về sau...

Đây vẫn là giải pháp tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể khiến người bỏ tiền không còn quyền kiểm soát đối với chính tài sản của mình.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được xác lập trên cơ sở đăng ký và ghi nhận trên giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ).

Người đứng tên trên giấy tờ được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp. Vì vậy việc nhờ người thân đứng tên hộ tiềm ẩn rủi ro rất lớn, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp hoặc xảy ra biến cố ngoài ý muốn.

Rủi ro dễ thấy nhất là người đứng tên có thể không trả lại tài sản. Nhiều trường hợp, sau khi được nhờ đứng tên, người thân có thể thay đổi ý định, phủ nhận thỏa thuận ban đầu hoặc trì hoãn việc sang tên lại.

Tiếp theo, việc định đoạt tài sản trở nên bị động và phụ thuộc. Khi cần bán, thế chấp hoặc thực hiện các giao dịch khác, do chỉ có người sử dụng đất, chủ sở hữu mới có quyền nên người nhờ đứng tên sẽ bị lệ thuộc vào người đứng tên giùm.

Người này có thể đặt ra điều kiện, đòi thêm lợi ích hoặc thậm chí từ chối không hợp tác.

Nhà, đất đứng tên giùm bị chia khi ly hôn hoặc chia thừa kế

Đáng lo hơn, người đứng tên có thể tự ý định đoạt tài sản. Với tư cách là chủ sở hữu hợp pháp, người đứng tên có toàn quyền chuyển nhượng, thế chấp hoặc tặng cho tài sản mà không cần sự đồng ý của người bỏ tiền.

Khi xảy ra tranh chấp, người bỏ tiền phải chứng minh nguồn tiền và việc nhờ đứng tên, trong khi các chứng cứ này thường khó thu thập hoặc không đầy đủ. Thực tế đã ghi nhận nhiều trường hợp người bỏ ra số tiền lớn nhưng vẫn không thể đòi lại tài sản.

Ngoài ra còn tồn tại rủi ro từ bên thứ ba. Nếu người đứng tên giùm phát sinh nghĩa vụ tài chính như vay nợ, bị kiện hoặc thi hành án, tài sản đứng tên họ có thể bị kê biên, xử lý để thanh toán nghĩa vụ.

Ví dụ, trường hợp tài sản đã được thế chấp tại ngân hàng, khi không trả được nợ, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản theo quy định.

Rủi ro khác là tranh chấp phát sinh trong quan hệ hôn nhân của người đứng tên giùm. Nếu người đứng tên giùm có vợ hoặc chồng, tài sản đứng tên họ có thể bị xác định là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân.

Khi ly hôn, tài sản này có thể bị phân chia, làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người bỏ tiền. Khi đó người bỏ tiền phải tham gia tranh chấp và tự chứng minh quyền sở hữu của mình - vốn là việc không dễ dàng.

Cuối cùng, tranh chấp thừa kế cũng là nguy cơ đáng kể. Khi người đứng tên mất, tài sản trở thành di sản và được chia thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc cho vợ/chồng, con hoặc người thừa kế khác của họ.

Người bỏ tiền chỉ có thể yêu cầu bảo vệ quyền lợi nếu chứng minh được mối quan hệ thực tế và thỏa thuận nhờ đứng tên. Quá trình này thường kéo dài, phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp giữa nhiều người thừa kế.

Cần chứng cứ gì để đảm bảo chặt chẽ, "mất lòng trước được lòng sau"

Khi phát sinh tranh chấp, người nhờ đứng tên có thể khởi kiện yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình nhưng phải cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh quan hệ nhờ đứng tên giùm. Do đó việc chủ động chuẩn bị và lưu giữ chứng cứ ngay từ đầu là yếu tố hết sức quan trọng.

Các bên nên lập văn bản thỏa thuận rõ ràng về việc nhờ đứng tên, trong đó xác định cụ thể người bỏ tiền, người đứng tên hộ, mục đích của giao dịch và cam kết hoàn trả tài sản, cam kết không định đoạt tài sản khi chưa có sự đồng ý của bên bỏ tiền...

Văn bản cần có chữ ký đầy đủ của các bên và nên có người làm chứng để tăng giá trị pháp lý. Cách làm này có thể "mất lòng trước" nhưng "được lòng sau".

Nếu người đứng tên không muốn lập văn bản thỏa thuận hoặc người nhờ đứng tên e ngại ảnh hưởng đến mối quan hệ, thì vẫn nên chủ động lưu giữ các chứng cứ khác như ghi âm việc thỏa thuận, email, tin nhắn trao đổi,… để làm căn cứ bảo vệ quyền lợi khi cần thiết.

Người nhờ đứng tên cũng cần lưu giữ đầy đủ chứng từ chuyển tiền. Các tài liệu như sao kê ngân hàng, giấy chuyển tiền, biên nhận, hoặc xác nhận giao nhận tiền… sẽ giúp chứng minh ai là người thực sự tạo lập tài sản.

Việc chuyển tiền trực tiếp cho bên bán, kèm theo xác nhận của họ hoặc tài liệu từ bên môi giới, cũng là nguồn chứng cứ có giá trị trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

Người bỏ tiền nên cố gắng nắm giữ bản gốc sổ hồng, sổ đỏ để hạn chế khả năng người đứng tên tự ý chuyển nhượng hoặc thế chấp tài sản.