2 hours ago
7
Quảng Cáo
0943778078
Thứ ba, 25/8/2026, 22:26 (GMT+7)
Giá nhà cao, ùn tắc, chi phí logistics đắt đỏ đang bào mòn lợi thế tập trung của TP HCM, đặt ra yêu cầu giảm gánh nặng đô thị để giữ sức cạnh tranh, theo các chuyên gia.
PGS TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng cùng với cơ hội mở rộng không gian phát triển, TP HCM đang đối mặt những thách thức nội tại lớn, trong đó có chi phí đô thị gia tăng. Nhận định được ông đưa ra tại Diễn đàn Bất động sản 2026 "Siêu đô thị, siêu cơ hội" do TheLEADER tổ chức chiều 25/8.
Cụ thể, logistics đắt đỏ và gánh nặng nhà ở đang ảnh hưởng trực tiếp đến sức cạnh tranh của đô thị. Ông Thiên dẫn tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại TP HCM khoảng 30 lần, trong khi theo ông, mức này ở các quốc gia phát triển thường khoảng 4-5 lần. Khi chi phí nhà ở quá cao, người lao động khó tiếp cận đô thị khi phải dành phần lớn thu nhập cho nhà ở, khả năng chi tiêu cho giáo dục, dịch vụ và các nhu cầu khác bị thu hẹp. Còn với doanh nghiệp, khó khăn sẽ hiện rõ trong việc thu hút và giữ chân nhân lực.
Cùng nhìn vào chi phí đô thị từ góc độ quy hoạch và hạ tầng, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế enCity, cho rằng thách thức của TP HCM hiện nay không chỉ là ùn tắc, ngập nước hay ô nhiễm mà sâu xa hơn là chi phí logistic ngày càng lớn mà người dân và doanh nghiệp phải gánh chịu.
Theo ông, ùn tắc giao thông gây thiệt hại khoảng 6 tỷ USD mỗi năm, làm tăng thời gian di chuyển, chi phí vận chuyển và giảm hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Trong khi đó, lợi thế tập trung của đô thị chỉ phát huy khi người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận việc làm, nhà ở và dịch vụ với chi phí hợp lý.
"Quy hoạch là một phần, nhưng hạ tầng mới thực sự là yếu tố dẫn dắt sự phát triển đô thị", ông Dũng nói.
Thực tế khoảng 20 năm qua cho thấy hướng đô thị hóa của TP HCM không hoàn toàn theo các quy hoạch trước đây. Các đồ án năm 1993 và 1998 định hướng phát triển mạnh về phía Nam và phía Đông, nhưng khu vực phía Bắc và Đông Bắc lại đô thị hóa nhanh hơn nhờ lợi thế kết nối hạ tầng.
Xa lộ Hà Nội là một ví dụ. Trục giao thông này kết nối khu vực trung tâm với Biên Hòa, sau đó mở rộng về Bình Dương, góp phần hình thành các cực phát triển mới. Những khu vực có hạ tầng giao thông, công nghiệp được đầu tư tốt nhanh chóng thu hút dân cư và hoạt động kinh tế.
Trung tâm TP HCM nhìn từ trên cao. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo ông Dũng, hạ tầng không chỉ để giảm ùn tắc mà còn phải giúp mở rộng thị trường lao động và tăng khả năng tiếp cận nhà ở. TP HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 200 km đường sắt đô thị vào năm 2030. Nếu mạng lưới được triển khai đồng bộ, người lao động có thêm lựa chọn nơi ở, còn doanh nghiệp mở rộng phạm vi tiếp cận nhân lực.
Tuy nhiên, giao thông chỉ giải quyết một phần bài toán nếu thiếu nhà ở phù hợp. Nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần phát triển song song với các tuyến giao thông mới. Nếu người dân có thể đi xa hơn nhưng không đủ khả năng mua hoặc thuê nhà tại những khu vực có kết nối tốt, gánh nặng nhà ở chỉ được chuyển từ trung tâm ra vùng ven.
Với logistics, ông Dũng cho rằng sự phân bố giữa các khu sản xuất phía Bắc với cảng biển và sân bay ở phía Nam, Đông Nam khiến lượng lớn hàng hóa phải đi qua lõi đô thị. Việc hoàn thiện Vành đai 3, Vành đai 4 cùng các hành lang Bắc - Nam, Đông - Tây sẽ tạo thêm các tuyến kết nối giữa khu sản xuất, cảng biển và sân bay, hạn chế hàng hóa xuyên qua trung tâm.
Ở góc độ bất động sản, hạ tầng có thể tái phân bổ giá trị, tập trung hơn tại các khu vực quanh ga metro, đầu mối giao thông và những hành lang như Vành đai 3, nơi có điều kiện phát triển TOD. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, mục tiêu của hạ tầng không nên chỉ là làm tăng giá đất mà phải tạo thêm năng suất và sức cạnh tranh cho toàn đô thị.
Theo PGS TS Trần Đình Thiên, "siêu cơ hội" từ quá trình hình thành siêu đô thị phải đi cùng "siêu năng lực" để hiện thực hóa. Thành phố không chỉ cần quy hoạch và cơ chế mới mà còn phải giải quyết các điểm nghẽn về hạ tầng, vốn, doanh nghiệp và năng lực thực thi.
Khi người dân tiếp cận việc làm, nhà ở và dịch vụ với mức giá hợp lý, còn doanh nghiệp giảm được chi phí vận chuyển và tiếp cận nguồn nhân lực rộng hơn, lợi thế tập trung của TP HCM mới được phát huy. Khi đó, hạ tầng không chỉ tạo thêm giá trị cho bất động sản mà còn trở thành nền tảng nâng năng suất và sức cạnh tranh của toàn đô thị.
Phương Uyên
