Vay mua nhà thời lãi cao cần lưu ý gì?

Người mua cần tính toán khoản vay phù hợp, lên kế hoạch dòng tiền ít nhất 12-36 tháng và tính kỹ tổng chi phí sở hữu nhà, theo chuyên gia.

Vợ chồng tôi sinh sống và làm việc tại Hà Nội đã nhiều năm nhưng chưa mua được nhà. Một số người quen khuyên nên tranh thủ lúc thị trường đang ảm đạm để tìm chung cư giá rẻ. Tuy nhiên để mua được, chúng tôi sẽ phải vay thêm 60-70% giá trị căn nhà. Tôi rất lo ngại việc nợ nhiều trong bối cảnh lãi vay cao như hiện nay.

Mong chuyên gia và bạn đọc kinh nghiệm tư vấn tôi cần lưu ý gì khi vay mua nhà thời điểm này. Xin cảm ơn!

Độc giả Tuyết Nhung (Hà Nội)

Chung cư phía tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Chuyên gia tư vấn:

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội có xu hướng chững lại sau giai đoạn tăng nóng. Nhiều dự án chung cư ghi nhận giá đi ngang, thậm chí giảm để có thanh khoản. Một trong những yếu tố tác động đến tâm lý người mua là lãi suất vay mua bất động sản tăng mạnh.

So với cùng kỳ năm ngoái, mặt bằng lãi suất ưu đãi đã tăng đáng kể. Năm 2025, nhiều ngân hàng quốc doanh triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất chỉ 5,5-6,7% một năm trong 12-24 tháng đầu. Đến nay, các gói ưu đãi phổ biến đã tăng lên 8,2-10,8%, thậm chí một số gói tăng gần 5%. Sau ưu đãi, mặt bằng lãi suất phổ biến 13-15% một năm.

Trong bối cảnh lãi suất và điều kiện thị trường hiện nay, nếu xuống tiền vay mua chung cư, bạn cần lưu ý một số tiêu chí sau.

Thứ nhất, bạn cần xác định rõ số tiền muốn vay và khả năng tài chính của gia đình để tính toán khoản vay phù hợp. Thông thường ngân hàng sẽ cung cấp khoản vay cho người mua nhà lên đến 70-80% giá trị căn hộ, đồng nghĩa với việc bạn cần có ít nhất 20-30% vốn tự có. Tuy nhiên tôi cho rằng ngưỡng an toàn khi vay mua nhà là dưới 60%, tương đương vốn tự có khoảng 40%. Tỷ lệ này giúp đảm bảo bạn có đủ khả năng chi trả mỗi tháng, hạn chế ảnh hưởng tới các kế hoạch chi tiêu và giảm áp lực trả lãi cho ngân hàng.

Thứ hai, bạn cần lập chi tiết dòng tiền trong ít nhất từ 12 đến 36 tháng. Bởi một khoản vay kéo dài 20-30 năm có thể trả qua nhiều chu kỳ lãi suất. Việc lập dòng tiền hàng tháng giúp bạn xác định được kế hoạch trả nợ khả thi và ngân sách chi tiêu trong từng giai đoạn đồng thời cập nhật những thay đổi về thu nhập, dư nợ.

Đặc biệt, bạn cần hiểu rõ "lãi suất ưu đãi" không phải chi phí vay thực sự. Ví dụ ngân hàng quảng cáo 7-8% một năm trong 12-24 tháng đầu nhưng sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi. Bạn cần nắm rõ lãi suất sau ưu đãi tính thế nào, biên độ bao nhiêu, phí trả nợ trước hạn là bao nhiêu, có bắt buộc mua bảo hiểm hay sản phẩm đi kèm không. Bạn nên yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin chi tiết về lãi suất cho từng khoảng thời gian vay cụ thể, và các điều kiện cần đạt để được áp dụng mức lãi suất đó mới có cái nhìn tổng thể và chính xác hơn về chi phí thực sự của khoản vay.

Một lưu ý là bạn không nên tính sát quá kế hoạch mà cần bố trí một khoản dự phòng có thể đủ trang trải 6-12 tháng chi phí sinh hoạt và tiền nợ, đề phòng những trường hợp rủi ro về tài chính.

Thứ ba, bên cạnh khoản trả nợ ngân hàng, bạn cũng cần tính kỹ tổng chi phí sở hữu nhà. Khoản này gồm phí bảo trì, phí đầu tư trang bị nội thất, phí dịch vụ... Sau khi cộng gốc + lãi + phí dịch vụ + chi phí nhà ở thường xuyên, gia đình bạn vẫn còn ít nhất 40-50% thu nhập cho ăn uống, con cái, tiết kiệm, bảo hiểm và các khoản phát sinh, cấu trúc tài chính sẽ dễ thở hơn.

Khi vay mua nhà, việc lựa chọn kỳ hạn kéo dài 20-30 năm giúp giảm áp lực dòng tiền trong thực tế, nhiều trường hợp người mua cố gắng tất toán khoản vay ngay trong 4-6 năm đầu. Gia đình bạn nên cố gắng giảm mạnh dư nợ trong giai đoạn này để giảm bớt áp lực lãi vay. Bạn cũng có thể tất toán khoản vay sớm hơn thời hạn đã quy định. Các ngân hàng thường áp đặt phí phạt trả nợ trước hạn theo tỷ lệ 1-4% dựa trên tổng số tiền nợ còn lại.

Nếu đảm bảo được các tiêu chí trên, bạn có thể cân nhắc xuống tiền thời điểm này. Tôi cho rằng giai đoạn 3-5 năm đầu là giai đoạn khó khăn nhất với người vay. Tuy nhiên, việc trả nợ sau đó trở nên nhẹ nhàng hơn khi số tiền trả nợ hàng tháng ít đi, thu nhập của người vay được cải thiện. Chúc bạn lựa chọn được phương án mua nhà phù hợp!

Ông Võ Hồng Thắng
Phó tổng giám đốc DKRA Group