Ám ảnh 'chung cư 50 năm là phá bỏ'

Điều cần được quan tâm là công trình còn an toàn, có thể bảo trì, cải tạo và tiếp tục sử dụng đến đâu.

Đại biểu đề nghị bỏ khái niệm 'chung cư có thời hạn' vì dễ khiến người dân hiểu rằng sau 50 hoặc 70 năm sẽ mất quyền sở hữu căn hộ.

Trong thời gian qua, dư luận thỉnh thoảng lại rộ lên những luồng ý kiến cho rằng nên giới hạn thời gian sử dụng của căn hộ chung cư ở mức 50 năm, với lập luận cốt lõi là sau nửa thế kỷ, công trình sẽ xuống cấp và buộc phải đập đi xây lại.

Tuy nhiên, quan điểm này không chỉ thiếu cơ sở thực tiễn từ kinh nghiệm quốc tế mà còn dễ đánh đồng giữa thời hạn sử dụng của công trình với thời điểm tài sản đương nhiên phải mất giá trị hoặc bị phá bỏ.

Ở nhiều quốc gia, việc xử lý một tòa nhà cũ dựa trên tình trạng thực tế, yêu cầu an toàn, khả năng cải tạo và các quy định về quyền sở hữu, thay vì chỉ dựa vào tuổi đời của công trình.

Các nước châu Âu và Bắc Mỹ: Quyền sở hữu căn hộ chung cư thường gắn với quyền đối với phần sở hữu chung và đất theo những mô hình pháp lý khác nhau, có thể là sở hữu đất hoặc quyền sử dụng đất theo thời hạn.

Công trình có thể được duy trì, cải tạo lớn (renovation), nâng cấp hệ thống kỹ thuật, cách nhiệt và kết cấu để kéo dài thời gian sử dụng. Khi một tòa nhà cũ đi, việc có tiếp tục sử dụng, cải tạo hay phá dỡ phụ thuộc vào tình trạng thực tế của công trình và quy định pháp luật, chứ không đơn giản là cứ đến một mốc tuổi nhất định thì phải phá bỏ.

Tại Nhật Bản, luật pháp quy định tiêu chuẩn xây dựng chống động đất rất khắt khe. Các tòa nhà chung cư (mansion) được xây dựng bằng bê tông cốt thép có thời gian sử dụng thiết kế nhất định và khả năng sử dụng thực tế phụ thuộc vào chất lượng công trình, điều kiện môi trường và công tác bảo trì.

Việc cải tạo hoặc xây dựng lại được thực hiện theo các cơ chế và tỷ lệ biểu quyết do pháp luật quy định, trong đó việc xây dựng lại theo một số cơ chế có thể cần ít nhất 4/5 chủ sở hữu đồng thuận. Việc này không đồng nghĩa với việc tòa nhà "hết hạn 50 năm" thì tự động bị phá dỡ.

Tại Singapore, các chung cư thương mại tư nhân có thể sở hữu vĩnh viễn (Freehold) hoặc sở hữu theo thời hạn, trong đó mô hình thuê đất dài hạn rất phổ biến. Việc bán tập thể (collective sale, thường được gọi là "en bloc sale") có thể diễn ra khi đạt các điều kiện và tỷ lệ đồng thuận theo luật định.

Theo quy định hiện hành, với nhiều trường hợp, ngưỡng là 90% đối với dự án dưới 10 năm và 80% đối với dự án từ 10 năm trở lên, đồng thời phải đáp ứng các điều kiện khác về tỷ lệ diện tích và thủ tục pháp lý. Đây là cơ chế tái phát triển bất động sản, không phải quy định cứ đến một mốc tuổi nhất định thì chung cư tự động bị phá bỏ.

Quan điểm cho rằng chung cư chỉ có tuổi thọ 50 năm, 70 năm là sự đánh đồng giữa "thời gian sử dụng thiết kế ban đầu" và "thời gian công trình thực tế có thể tiếp tục sử dụng".

Các công trình chung cư hiện đại sử dụng kết cấu bê tông cốt thép chịu lực cao. Tuy nhiên, không thể đưa ra một con số chung như 80 hay 100 năm để áp dụng cho mọi công trình. Thời gian sử dụng thực tế của khung kết cấu phụ thuộc vào thiết kế, vật liệu, chất lượng thi công, điều kiện môi trường, tải trọng, mức độ xuống cấp và công tác bảo trì.

Điều quan trọng là thời gian sử dụng thiết kế không đồng nghĩa với việc đến đúng thời điểm đó, công trình chắc chắn phải bị phá hủy. Khi một tòa nhà xuống cấp, việc đánh giá có tiếp tục sử dụng, sửa chữa, gia cường hay phá dỡ phải dựa trên tình trạng thực tế và kết quả kiểm định.

Việc một tòa nhà xuống cấp sau một thời gian không có nghĩa là nó phải bị phá hủy ngay. Những hạng mục hao mòn theo thời gian như hệ thống điện, nước, thang máy, sơn tường, chống thấm hay thiết bị phòng cháy chữa cháy đều là những phần có thể sửa chữa, thay thế và nâng cấp định kỳ.

Coi chung cư là loại tài sản "dùng 50 năm là hỏng hẳn" là cách nhìn cơ học, bỏ qua hoàn toàn khoa học kỹ thuật bảo trì công trình.

Tại sao cùng một tòa nhà chung cư, có nơi sau 30 năm vẫn được duy trì tốt, nhưng có nơi sau 15 năm đã xuống cấp trầm trọng? Câu trả lời không chỉ nằm ở tuổi công trình mà còn nằm ở chất lượng xây dựng, điều kiện môi trường, khâu quản trị và vận hành, cũng như công tác bảo trì.

Ban quản trị (BQT) đại diện cho quyền lợi của cư dân, có trách nhiệm thực hiện và giám sát các công việc thuộc phạm vi quản lý, vận hành và bảo trì theo quy định.

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chính là một nguồn lực tài chính quan trọng để thực hiện công tác bảo trì, sửa chữa các phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Nếu một chung cư thực hiện nghiêm ngặt việc bảo trì định kỳ:

- Kiểm tra và xử lý chống thấm dột ngay từ đầu.

- Kiểm tra, bảo vệ kết cấu và xử lý nguy cơ ăn mòn cốt thép.

- Thay thế các thiết bị cơ điện đã cũ trước khi xảy ra sự cố... thì chất lượng và thời gian sử dụng của tòa nhà có thể được duy trì tốt hơn qua nhiều năm. Ngược lại, nếu buông lỏng quản lý, không bảo trì đúng hạn, thì ngay cả một ngôi nhà xây dựng chưa đầy 20 năm cũng có thể trở nên xập xệ.

Đổ lỗi cho thời gian 50 năm trong khi xem nhẹ khâu duy tu, bảo dưỡng chẳng khác nào mua ôtô về chạy không bao giờ thay dầu nhớt rồi kết luận xe chỉ dùng được vài năm là phải vứt đi.

Chung cư không phải là một loại "hàng tiêu dùng nhanh" có hạn sử dụng rồi đem bỏ. Đó là một tài sản có giá trị lớn, gắn liền với quyền sở hữu hợp pháp của người dân.

Việc đưa ra ý tưởng mặc định 50 năm rồi phá bỏ có thể tạo tâm lý bất an cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến cách người dân đánh giá giá trị tài sản trong dài hạn và có nguy cơ gây lãng phí nguồn lực nếu áp dụng một cách máy móc.

Giải pháp cho vấn đề nhà chung cư cũ không nằm ở việc chỉ nhìn vào một con số tuổi đời, mà nằm ở việc đánh giá đúng chất lượng công trình, siết chặt kỷ luật vận hành, nâng cao vai trò của Ban quản trị và thực hiện nghiêm ngặt công tác bảo trì định kỳ để mỗi công trình thực sự là một không gian sống an toàn, bền vững cùng thời gian.

Quan trọng hơn, cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng của nhà chung cư với thời hạn sở hữu căn hộ. Theo Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế hoặc công trình có dấu hiệu không bảo đảm an toàn, việc kiểm định, đánh giá chất lượng mới là căn cứ để quyết định tiếp tục sử dụng hay thực hiện các biện pháp xử lý theo quy định.

Nói cách khác, vấn đề không phải là một tòa chung cư đã tồn tại bao nhiêu năm, mà là "sau từng ấy năm, công trình còn an toàn đến đâu và có thể tiếp tục được sử dụng, cải tạo hay không".

Đó mới là cách tiếp cận phù hợp với bản chất kỹ thuật của công trình và bảo đảm hài hòa giữa an toàn đô thị với quyền tài sản của người dân.

Mtiedo